Najważniejsze informacje (kliknij, aby przejść)
Przykład sprzed dekady: deweloperzy mają apetyt
Plan miejscowy to akt prawa, którego brak może zaboleć lokalną społeczność, jeśli pojawi się inwestor z nadmiernym apetytem. Przykład sprzed dekady: niepozorne półhektarowe podwórze między blokami przy Wielkiej i Zaporoskiej. Z dwóch stron czteropiętrowe bloki, z trzeciej przedszkole. Trochę garaży, ale głównie zieleń.
Co tam można zbudować?
Wydawało się, że niewiele. Developer próbował jednak nalać dwa litry wody do litrowej butelki. Zamierzał wstawić tam kilkupiętrowy budynek mieszkalny w sam środek podwórza. Rada Miejska zareagowała i w styczniu 2015 roku jednogłośnie uchwaliła przystąpienie do sporządzenia planu miejscowego.
Ten po nieco ponad roku wszedł w życie. Ostatecznie developer może tam postawić obiekt usługowy. Tylko na niewielkiej części tej działki i to maksymalnie dwukondygnacyjny. Udało się uchronić teren przed przeskalowaną inwestycją, ale takich pokus dogęszczania osiedli z lat 60., 70., 80. może być jeszcze wiele. Budynki stoją bowiem w dość dużej odległości od siebie, współcześnie raczej niespotykanej.
– W praktyce, uwzględniając podwórka i przestrzenie międzyblokowe, wskaźnik intensywności zabudowy blokowej w PRL często wynosił około 1. To znaczy, że sumaryczna powierzchnia wszystkich kondygnacji była mniej więcej równa powierzchni terenu działki – mówi Przemysław Matyja, dyrektor Wydziału Planowania Przestrzennego we wrocławskim Urzędzie Miejskim.
Zielono... jak na osiedlu z wielkiej płyty
Jeszcze większe przestrzenie międzyblokowe wypełnione zielenią można znaleźć na innych wrocławskich osiedlach, gdzie w ostatnich kilkunastu miesiącach Wrocław uchwalił plany miejscowe lub przystąpił do ich sporządzenia. To przykłady:
- Szczepin w rejonie ul. Poznańskiej i Czarneckiego;
- Polanka;
- część Gądowa przy ul. Na Ostatnim Groszu;
- Popowice w rejonie ul. Wejherowskiej i Niedźwiedziej, Osiedle Przyjaźni.
W wielu przypadkach, zieleni tuż po wybudowaniu osiedli wcale nie było dużo. W czasach PRL zagospodarowanie terenów do wypoczynku i rekreacji często odkładano lub robiono to niskimi nakładami i w słabej jakości.
Priorytetem było zapewnienie inteligencji i klasie robotniczej jak największej liczby mieszkań oraz wybudowanie licznych szkół. Kilkadziesiąt lat funkcjonowania zrobiło jednak swoje. Drzewa w tych przestrzeniach po prostu urosły. Dziś bujna zieleń w połączeniu z dość harmonijną zabudową nadrabia estetykę samych bloków, z którą bywa różnie.
– Faktem jest, że to „runo” nie zawsze za PRL kończono. Niektóre zaplanowane budynki o takim przeznaczeniu w ogóle nie powstawały z pośpiechu lub oszczędności. Te, które stoją do dziś, są w znacznej części zdekapitalizowane. Musimy planami miejscowymi reagować na te sytuacje. W tym przewidywać nowe tereny usługowe, tam gdzie ich brakuje lub szukać rozwiązań dla tych obiektów, które istnieją, lecz potrzebują remontu – dodaje szef wrocławskich planistów.
Jak to było na Szczepinie?
Zużycie takiego budynku było jednym z powodów przystąpienia do planu miejscowego na Szczepinie. Na rogu ulic Czarnieckiego i Poznańskiej inwestor planował zburzyć charakterystyczny piętrowy pawilon handlowo-usługowy z rampami. Chciał go zastąpić budynkiem mieszkalnym, który zaburzyłby układ przestrzenny oraz ciągi piesze.
Nie było wyjścia, w grudniu 2023 roku pochylono się nad planem dla tej części Szczepina. O podjęcie prac zwróciła się do Miasta także Rada Osiedla.
Podobnie jest z placami targowymi, bo i te na wrocławskich osiedlach blokowych często występują. Na Popowicach (przy ul. Niedźwiedziej) oraz na Polance (przy ul. Broniewskiego) Miasto zapewniło zapisami planów miejscowych utrzymanie funkcji targowych. W uchwalonych w 2023 roku planach dla tych osiedli dopuszczono także budowę w obu miejscach hal targowych.
Osiedla z czasów PRL często są pomyślane w ten sposób, że do ważnego obiektu handlowego, usługowego, szkoły czy przedszkola można dojść, nie przekraczając żadnej ruchliwej ulicy.
– Dlatego ważne jest, by je chronić i wzmacniać. Nie tylko funkcją. Także przez zagwarantowanie w planach miejscowych odpowiednich połączeń pieszych – podkreśla Przemysław Matyja.
Słabszą stroną osiedli blokowych są miejsca parkingowe
W czasach Polski Ludowej własne cztery kółka były trudno osiągalnym dobrem. Niektóre bloki, np. na Osiedlu Przyjaźni z drugiej połowy lat 70., mają na najniższej kondygnacji garaże, ale ich liczba zdecydowanie nie odpowiada dzisiejszym potrzebom.
W latach 70. normy przewidywały 50 miejsc parkingowych na 1000 mieszkańców. Dekadę później – 150 na 1000 mieszkańców.
Na Szczepinie architekt Witold Molicki, który u schyłku lat 70. projektował m.in. kilkunastopiętrowe punktowce między Zachodnią, a Czarnieckiego, już w III RP uzupełnił własną pracę o zaprojektowanie w ich bezpośrednim sąsiedztwie kilkupoziomowych garaży na rogu Zachodniej i Litomskiej.
Na Osiedlu Przyjaźni, które też zeszło z deski kreślarskiej Molickiego, przygotowywany dziś plan miejscowy ma także pomóc w rozwiązaniu kwestii parkowania. Zaplanowane pół wieku temu w przyziemiach niektórych bloków garaże, zdecydowanie nie wystarczają. Podobnie jak parking od strony ul. Polarnej.
Osiedla korzystnie rozplanowane
Spacerując po osiedlach sprzed 1989 roku warto zauważyć jeszcze jedno: niektóre budynki z tamtej epoki to po prostu przyzwoita architektura. Choć nie zawsze zrealizowana dobrymi materiałami, a czasem zwyczajnie zaniedbana i wymagająca modernizacji.
– Takie założenia, jak na przykład Osiedle Przyjaźni, gdzie pracujemy nad planem czy wspomniane wcześniej Popowice w rejonie Popowickiej, Wejherowskiej i Niedźwiedziej, gdzie plan miejscowy Rada Miejska uchwaliła w 2023 roku, traktujemy jako logiczne, czytelne i wartościowe założenia urbanistyczne – mówi Tomasz Smoliński.
Na Przyjaźni świetnie to widać. Bryły są urozmaicone, a na dodatek charakterystyczne obłe balkony na południowych elewacjach bloków wizualnie bronią się nawet dziś. Trudno wyobrazić sobie dostawienie tam jakiegokolwiek budynku mieszkalnego, który by nie zepsuł ogólnego wrażenia spójności i kompletności.
– Poszanowanie układów modernistycznych każdorazowo oznacza zwracanie uwagi na ułożenie budynków względem siebie oraz przestrzenie, powiązania i zieleń występujące pomiędzy nimi. Kwestie te mają szczególne znaczenie w przypadkach, kiedy pojawia się temat ich ewentualnych uzupełnień – dodaje Tomasz Smoliński.
Źródło: Urząd Miejski Wrocławia
