TOP 5 pytań o najem mieszkań od TBS Wrocław [CZĘŚĆ PIERWSZA]

Od kliku tygodni TBS Wrocław przybliża wszystkim zaineresowanym system budownictwa społecznego, publikując w mediach społecznościowych i na swojej stronie internetowej kolejne odcinki z cyklu „TBS mówi jak jest”, gdzie odpowiada na najczęściej powtarzające się pytania o właśnie taki model najmu mieszkania.

Pomysł zebrania odpowiedzi na najczęstsze pytania o system budownictwa społecznego pojawił na jednym z naszych osiedlowych spotkań z mieszkańcami. Widzieliśmy potrzebę uporządkowania informacji, które pojawiają się w debacie publicznej. Zależało nam na tym, aby każdy zainteresowany wynajęciem mieszkania w tym systemie miał dostęp do pewnych, sprawdzonych i wiarygodnych informacji

Aleksandra Palus, Kierownik Biura Komunikacji Społecznej TBS Wrocław.

TOP 5 pytań o budownictwa społeczne – część pierwsza:

1. Dla kogo jest mieszkanie w systemie TBS?

To dobra propozycja dla osób, które nie mogą lub nie chcą brać długoterminowych zobowiązań kredytowych, a przy tym spełniają warunki ustawowe. Mieszkanie w TBS jest dla osób:

• które nie mają prawa własności do lokalu,
• których dochody mieszczą się w określonych limitach.

We Wrocławiu obowiązują też dodatkowe kryteria wyboru najemców, które zwiększają dostępność mieszkań dla osób, które tego potrzebują, a na rynku komercyjnym często są wykluczone. Te kryteria są następujące:

• Rozliczenie PIT w Gminie Wrocław (za rok poprzedzający złożenie wniosku).
• Zwolnienie lokalu należącego do Gminy Wrocław przed podpisaniem umowy najmu z TBS Wrocław.
• Niepełnosprawność.
• Wielodzietność: dla rodzin lub rodziców wychowujących samotnie 3 lub więcej dzieci.
• Wiek: dotyczy osób, które w dniu złożenia wniosku o najem mieszkania mają 60 lub więcej lat.

Jeśli chcesz sprawdzić, czy kwalifikujesz się do zamieszkania w TBS Wrocław, sprawdź szczegółowe warunki podane przy każdym ogłoszeniu na mieszanie z zasobu TBS Wrocław. Aktualne ogłoszenia można znaleźć na stronie https://www.tbs-wroclaw.com.pl/mieszkania-na-wynajem/

Z ogłoszenia dowiemy się:

• jaki jest minimalny i maksymalny dochód dla gospodarstwa domowego (wskazany ustawą o TBS),
• jaki jest przewidywany czynsz i opłaty niezależne (zimna woda i ścieki, podgrzanie wody, centralne ogrzewanie, gospodarowanie odpadami komunalnym),
• ile wynosi partycypacja (waloryzowana i zwrotna),
• ile wynosi kaucja zabezpieczająca (w TBS Wrocław to w większości przypadków jednokrotność miesięcznego czynszu) dla konkretnego mieszkania z ogłoszenia. 

Więcej o zasadach wynajęcia mieszkania w TBS Wrocław można znaleźć na stronie spółki.

2. Czy w TBS Wrocław mogę się stać właścicielem mieszkania?

Nie. Głównym celem funkcjonowania systemu budownictwa społecznego (reguluje to art. 27 Ustawy o Społecznych Formach Rozwoju Mieszkalnictwa), którego częścią jest TBS Wrocław, jest budowanie budynków mieszkalnych oraz ich eksploatacja na zasadach najmu, nie zaś ich wyodrębnianie na własność. Budownictwo społeczne w formule TBS od samego początku, czyli od 1995 r., było pomyślane jako model mieszkalnictwa na wynajem i alternatywa dla mieszkalnictwa na własność.

• W TBS Wrocław, po podpisaniu umowy, stajemy się najemcą mieszkania bez możliwości dojścia do własności.
• Przed zawarciem umowy najmu, wpłacamy partycypację w wysokości do 30% kosztów budowy danego mieszkania – jest to wymóg wynikający z ustawy „o TBS”. A gdy wynajmujemy mieszkanie w TBS Wrocław, w czynszu – zgodnie z przepisami – spłacamy uśrednione koszty spłaty wszystkich kredytów Spółki na inwestycje.
• Dzięki naszemu wkładowi w ramach partycypacji, TBS może wybudować inwestycję korzystając z kredytu BGK na preferencyjnych warunkach, a my zyskujemy zagwarantowany ustawowo niski czynsz, który będzie zawsze bardziej atrakcyjny niż czynsz za wynajem mieszkania na wolnym rynku, bo właśnie tak jest skonstruowany model budownictwa społecznego w Polsce.

FAKT 1: TBS Wrocław buduje mieszkania na wynajem i nie przewiduje możliwości przeniesienia własności lokalu mieszkalnego na najemcę.

FAKT 2: zgodnie z § 6 ust. 1 Aktu Założycielskiego Spółki TBS: Przedmiotem działalności Spółki jest budowanie budynków mieszkalnych i niemieszkalnych oraz ich eksploatacja na zasadach najmu.

FAKT 3: Stroną kredytu zawieranego z bankiem jest TBS Wrocław, a nie konkretny najemca.

3. Jak liczony jest czynsz w TBS?

Czynsz w budownictwie społecznym jest regulowany ustawowo w oparciu o Art. 28 ustawy „o TBS”.

• Na czynsz składają się koszty eksploatacji i remontów budynków oraz koszt spłaty zobowiązań związanych z ich budową.
• Ustawodawca wprowadził mechanizm kalkulowania czynszu w oparciu o wszystkie lokale będąca własnością spółki. Suma wszystkich czynszów, które mogą być ustalone na różnym poziomie, powinna przynajmniej pozwolić na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów oraz spłatę zobowiązań związanych z budową.
• Równocześnie czynsz nie może przekraczać limitu wskazanego w ustawie (tj. 4% i 5% wartości odtworzenia lokalu mieszkalnego).

FAKT 1: średni czynsz w TBS Wrocław wynosi obecnie 17,85 zł/mkw. Maksymalny pułap określony ustawą wynosi obecnie 34,61 zł/mkw. (przy wskaźniku 4% z ustawy) i 43,26 zł/mkw. (przy wskaźniku 5%). Ta stawka czynszu jest zatem średnio dwa razy niższa od ustawowego limitu przewidzianego dla najmu społecznego.

FAKT 2: od 2022 roku w TBS Wrocław stawki czynszu utrzymują się na tym samym poziomie - nie było podwyżek. Zmieniała się wysokość opłat niezależnych w oparciu o decyzje dostawców danych usług (np. wody i odbioru ścieków).

FAKT 3: Aktualną wartość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych ogłasza Wojewoda Dolnośląski dwa razy w roku. Ostatnia aktualizacja (dane z 1 kwietnia 2025 r.): 10 383 zł/mkw. dla miasta Wrocławia (ta wartość obowiązuje do 30 września 2025r.).

*Sprawdź przepis ustawy [art.28 Ustawy />>o TBS<

„Stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych SIM są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzanie akcjonariuszy albo wlane zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową.”

4. Ile wynosi czynsz w TBS Wrocław?

Czynsz w TBS Wrocław średnio wynosi 17,85 zł/mkw., chociaż dla większości - bo 88% wszystkich mieszkańców - wynosi 17,35 zł/mkw.

FAKT 1: czynsz jest regulowany ustawowo, co oznacza, że nie może przekroczyć 4% (lub 5% - w zależności od sposobu finansowania inwestycji) wartości odtworzeniowej lokalu.

FAKT 2: maksymalny czynsz - zgodnie z ustawą - mógłby obecnie wynosić w TBS Wrocław 34,61 zł/mkw. (przy zastosowaniu wskaźnika 4%) i 43,26 zł/mkw. (przy zastosowaniu wskaźnika 5%).

FAKT 3: Obowiązująca we Wrocławiu średnia stawka czynszu jest nawet dwa razy niższa niż ta, którą umożliwiają przepisy przewidziane dla systemu najmu TBS.

Zobacz przykładowe wyliczenie:

za 50-metrowe mieszkanie zapłacimy miesięcznie od 1200 zł do 1300 zł ze wszystkim. Mieści się w tym:

• opłata za czynsz w wysokości 900 zł (przy średniej stawce 17,85 zł/mkw.)
• opłaty niezależne, czyli zaliczki na zimną wodę i ścieki, podgrzanie wody, centralne ogrzewanie, opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi, w sumie od ok. 300 zł do 400 zł.

5. Czym różni się sposób naliczania czynszu w TBS z tym w spółdzielni mieszkaniowej?

Oba systemy regulują inne ustawy. Art. 4 ust. 4¹ Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada na Zarządcę Spółdzielni obowiązek prowadzenia oddzielnej ewidencji dla danej nieruchomości. Inaczej sytuacja wygląda w budownictwie społecznym – tutaj przepisy nie nakładają na TBS Wrocław obowiązku, aby kalkulować stawki za najem lokali w zależności od budynku, w którym się znajdują oraz prowadzenia szczegółowych obliczeń kosztowych dla poszczególnych mieszkań. 

FAKT 1: TBS Wrocław nie zarządza zasobem mieszkaniowym w trybie przewidzianym dla wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni, która – w ramach obowiązków administracyjnych i zarządczych – kalkuluje koszty np. eksploatacji lub remontów dla pojedynczej zarządzanej nieruchomości.

FAKT 2: Zasób mieszkaniowy TBS Wrocław, zgodnie z przepisami prawa, jest ujmowany całościowo, a poszczególne koszty są uśrednione: osobno w kategorii kosztów eksploatacji i remontów, osobno w kategorii kosztów spłaty kredytów na inwestycje.

FAKT 3: W TBS najemcy płacą jednolitą, uśrednioną stawkę czynszu, dzięki czemu wszyscy mają równy dostęp do usług świadczonych przez Spółkę. To też sprawia, że nie możemy podać poszczególnych składowych wliczonych w czynsz za mkw. wynajmowanego mieszkania w formie rozliczenia na poszczególne mieszkanie.

Zobacz również

Duże zainteresowanie mieszkaniami TBS Wrocław. Dlatego budują nowe: Leśnica X

03.07.2025 | Jarek Ratajczak

otworzy się w nowej karcie

Masz pytanie do TBS Wrocław? Są spotkania z pracownikami spółki

Cykl będzie kontynuowany w kolejnych miesiącach. Już teraz osoby, które mają pytania dotyczące systemu budownictwa społecznego, mogą skorzystać z możliwości spotkania z pracownikami TBS Wrocław.

Pracownicy Biura Obsługi Lokali (biuro przy ulicy Stanisława Przybyszewskiego 102-104) oraz Działu Technicznego i Zarządzania Nieruchomościami (biuro przy ul. Tylnej 14) są dostępni od poniedziałku do piątku od godz. 7:30 do 15:50, z wyjątkiem środy, kiedy oba biura pracują dłużej, bo do godz. 17:30.

Co istotne, aby skorzystać z takiej możliwości nie trzeba być najemcą mieszkania w TBS, to rozwiązanie także dla osób, które dopiero zastanawiają się czy to opcja dla nich.

Osoby, które chciałyby doda swoje pytanie do cyklu „TBS mówi jak jest” mogą to zrobić wysyłając zgłoszenie na adres mailowy: mieszkancy[at]tbs-wroclaw.com.pl.