Dlaczego w ogóle przygotowywaliście dla tego obszaru nowy plan? Dla tego obszaru plan miejscowy obowiązywał już od 2004 roku.
Przemysław Matyja (dyrektor Wydziału Planowania Przestrzennego UM): Plan został uchwalony na czwartkowej sesji Rady Miasta. W dużej mierze odzwierciedla koncepcję, która w 2020 roku wygrała w konkursie architektonicznym dla tego terenu. Miasto nie było jego organizatorem, ale miało w nim współudział.
Dlaczego w ogóle formuła konkursowa? Pojawiło się dwóch poważnych partnerów: mówię tu o Polskim Funduszu Rynku Nieruchomości, operatorze niedziałającego już rządowego programu Mieszkanie Plus oraz o prywatnym Polskim Holdingu Nieruchomości. Oba te podmioty były zainteresowane inwestycjami na tym obszarze. Tymczasem dotychczasowy plan nie przewidywał ani rezerwy pod dużą szkołę, ani terenów zielonych. Nie odpowiadał potrzebom, które pojawiają się kilkanaście lat później.
Co się zmienia w porównaniu do poprzedniego planu miejscowego?
Skala przewidywanej zabudowy w starym planie była faktycznie mniejsza, ale w zamian w tym nowym planie mamy naprawdę dużo konkretów: wspólne tereny zielone, rezerwa terenowa pod szkołę. Znalazło się miejsce na wiele dobrych, powiązanych ze sobą przestrzeni publicznych wewnątrz osiedla. Ostatecznie na tym obszarze powstaną budynki czterokondygnacyjne. Punktowo pojawią się również pięciokondygnacyjne. Jest to więc skala adekwatna do dotychczasowej zabudowy Zakrzowa, którą można zobaczyć w najbliższym sąsiedztwie.
Reasumując: nie ma tu mowy o sytuacji „skórka za wyprawkę”, gdzie Miasto w imię szkoły i zieleni musiałoby pójść na jakieś dalekie ustępstwa. Jeśli popatrzeć na osiedla, które sąsiadują z tym terenem od południa i zachodu, to tam wysokość bloków jest bardzo podobna. Oczywiście, były oczekiwania, także zgłaszane przez miejscową społeczność, żeby gdzieś jeszcze dodać jakieś funkcje, ale w dużej mierze udało się zachować to, co zakładał konkurs. Przygotowywanie planu na podstawie założeń z konkursu czasem się zdarza, ale rzadko ostatecznie udaje się aż tak dokładnie odzwierciedlić oryginalną koncepcję konkursową.
Mieszkańcy postulowali jednak skorygowanie w planie kilku zapisów. Przede wszystkim zależało im, by wymagać od deweloperów większej liczby miejsc parkingowych, niż jedno na lokal mieszkalny.
Na nowych planach dla osiedli położonych na obrzeżach Wrocławia wskaźnik wynoszący jedno miejsce na lokal mieszkalny jest standardem. Takie są wytyczne Polityki Mobilności i taki wskaźnik przyjęliśmy zgodnie z rekomendacją Biura Zrównoważonej Mobilności Urzędu Miejskiego. Tutaj nie wydarzyło się nic wyjątkowego w porównaniu do innych planów.
Zwiększenie wskaźnika sprawiłoby, że musielibyśmy zająć na parkingi część przestrzeni publicznych. Tym samym zabetonowalibyśmy na przykład grunty, na którym mogłyby rosnąć drzewa. Chcieliśmy mieć również pewność, że parkingi podziemne nie wyjdą mocno poza obrysy budynków. To także ograniczyłoby możliwość zagospodarowania terenów zielonych, bo tuż pod warstwą gruntu byłby strop parkingu. Wprowadziliśmy do planu również zapis, że minimum 50 proc. miejsc parkingowych ma się znajdować pod ziemią. To będą parkingi na jedną kondygnację w dół.
Dlaczego nie wprowadziliście na sztywno zapisu, żeby jeszcze więcej parkingów musiało być pod ziemią?
Głębiej schodzić nie ma sensu. Stosunki wodno-gruntowe na tym obszarze są niesprzyjające. Jak to często bywa w planowaniu – musieliśmy iść na kompromis. W imię przyjaznej przestrzeni publicznej i maksymalizowania powierzchni terenów zielonych jak najwięcej parkingów „chować” pod ziemię, ale mieć też świadomość, że nie można iść za głęboko w dół.
Jest jeszcze kwestia dojazdu do tego osiedla. W razie maksymalnego wykorzystania zapisów tego planu, może zamieszkać tam kilka tysięcy osób. Stan dróg w okolicy nie jest zadowalający.
Plan miejscowy nie jest planem wykonawczym. Tym bardziej nie jest projektem budowlanym dróg. Natomiast w Mieście jest świadomość tego, że istniejące drogi w tej okolicy będą wymagały doinwestowania w miarę pojawiania się nowej zabudowy. Kwestia Odolanowskiej, która ogranicza obszar objęty planem od północy była już podnoszona na posiedzeniu planistycznym. Ta ulica potrzebuje remontu nawierzchni i budowy chodnika.
Musimy też mocno podkreślić, że Miasto ma instrumenty, które mogą doprowadzić do tego, by to inwestorzy budujący mieszkaniówkę partycypowali w kosztach dostosowania układu drogowego do pojawiających się potrzeb. Tak jest w m.in. w przypadku bardzo potrzebnego łącznika drogowego Odolanowskiej z Zatorską na zachodniej krawędzi obszaru objętego planem miejscowym. Tam pieniądze wykładają deweloperzy.
Jeszcze przed uchwaleniem, a konkretnie na etapie wyłożenia projektu planu do publicznego wglądu, pojawiła się też uwaga dotycząca ekranu akustycznego od strony al. Jana III Sobieskiego oraz wybudowania na tym terenie pętli autobusowej.
Ekrany akustyczne to także sprawa wykraczająca poza kompetencje planistów. Czy takie ekrany się pojawią – dopiero badania wykażą, czy są faktycznie potrzebne. Nie oznacza to jednak, że nas przy projektowaniu hałas nie interesuje. W planie wprowadziliśmy zapisy o obowiązywaniu w budynkach rozwiązań technicznych, które zapewniają właściwe warunki akustyczne. Proszę też pamiętać, że kompozycja osiedla zakłada, że niektóre budynki od tej strony będą nieco wyższe. One spełnią pewną rolę ekranującą.
W kwestii autobusów – tak, w planie pojawi się pętla przy wlocie z al. Jana III Sobieskiego w Zatorską.
Płynący przez ten obszar niewielki ciek wodny stał się wręcz pewną osią urbanistyczną. To wokół tego strumienia, a nie pomimo niego tworzył się cały pomysł na przyszłe zabudowanie tego terenu.
Takie było założenie. Strumień stał się punktem wyjścia do komponowania całej przestrzeni. Chyba najbardziej jesteśmy zadowoleni z tego, że to widać. Obecnie częściej niż kiedykolwiek staramy się „złapać” miejscowe cieki wodne w planach. Szczególnie w dzisiejszych czasach trzeba podkreślać, że nawet te niewielkie strumienie stanowią w mieście rezerwuary wód opadowych. Przykładamy do tych spraw coraz więcej uwagi.
Kiedyś wydawało się, że plany miejscowe mogą być bardziej ogólne, bo rzeczywistość i tak wymusi na inwestorach pewne zachowania. Dziś wiemy, że często tak niestety się nie działo. Dlatego nasze plany muszą jednoznacznie pokazywać nasze intencje: tu płynie woda i na obydwu jej brzegach musi być naturalna zielona otulina, która stworzy lokalny ekosystem. Zaproponowaliśmy w tym planie układ komunikacyjny do obsługi poszczególnych obszarów mieszkalnych poprowadzony obwodowo, dookoła osiedla. Uszanowaliśmy fakt, że ten ciek jest i bardzo dobrze, że jest.
Osiedla nie przetną całkiem w poprzek nowe drogi. Będą liczne ciągi piesze. Plus oczywiście kładki przez wodę, które powinny zostać rozplanowane podczas przyszłego tworzenia szczegółowego projektu terenów zielonych. Dzięki temu spodziewamy się uzyskać naprawdę jakościową przestrzeń. Między poszczególnymi obszarami zabudowy będą pasy zieleni sięgające 60-70 metrów. To są odległości wciąż spokojnie do przejścia między blokami pieszo, a jednocześnie już naprawdę przyjemna przestrzeń do spacerów czy wypoczynku.
