Specustawa mieszkaniowa, znana też jako lex developer, oficjalnie nazywa się ustawą o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Weszła w życie w 2018 roku (z późniejszymi zmianami). Pozwala na budowanie w trybie specjalnym – nawet z pominięciem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli taki plan na terenie danej inwestycji obowiązuje. Zgodę na budowę w tak szczególny sposób każdorazowo musi wydać dany samorząd.
Jednocześnie ustawa zobowiązuje inwestora do zagwarantowania określonych standardów infrastrukturalnych, mających wpływ na jakość zamieszkiwania na osiedlu (dostępność do szkoły czy terenu rekreacyjnego w odpowiedniej odległości itp.).
Specustawa określa wiele parametrów inwestycji budowanych w trybie lex developer. Jednocześnie daje gminom prawo do modyfikowania tych parametrów nawet o 50 procent, o ile na terenie danej gminy są lokalne standardy urbanistycze.
— Gminy mogą modyfikować te parametry stosownie do lokalnej specyfiki i chętnie z tego korzystają — wyjaśnia Michał Guz z Urzędu Miejskiego Wrocławia i wymienia przykłady dużych miast, które wdrożyły własne standardy urbanistyczne w odniesieniu do specustawy m.in. Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Gdańsk, Szczecin, Bydgoszcz, Białystok, Katowice.
Co miałoby się zmienić w naszym mieście?
Lokalne standardy urbanistyczne dotyczą wyłącznie inwestycji budowanych za pomocą ustawy lex developer. Nie mają żadnego wpływu ani na miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego będące dopiero w opracowaniu, ani na decyzje o warunkach zabudowy.
-
Maksymalna wysokość budynków
We Wrocławiu budynki budowane w trybie lex developer mogłyby mieć maksymalną wysokość 7 kondygnacji (w przeciwieństwie do specustawy, która pozwala na 14).Wyjątek od tej zasady: jeżeli w odległości do 250 metrów od planowanej inwestycji znajdują się już jakieś budynki wyższe niż 7 kondygnacji, to nowy, budowany w trybie lex developer, mógłby im dorównać wysokością. To bardziej restrykcyjne podejście niż w specustawie, która określa taką linię odniesienia nie w odległości 250, lecz 500 metrów. -
Liczba miejsc w szkołach
Proponowane standardy dla Wrocławia podnoszą wymaganą liczbę miejsc w szkołach podstawowych. Według ustawy, szkoły podstawowe w odległości do 1500 m mają pomieścić 7 procent mieszkańców inwestycji budowanej w trybie lex. Jeśli nie są w stanie, szkołę na swój koszt ma rozbudować deweloper. We Wrocławiu ten wskaźnik miałby wynosić 10 procent. -
Maksymalna odległość do miejsc rekreacji
Lokalny standard urbanistyczny dla Wrocławia miałby ustalić, że miejsca wypoczynku, rekreacji lub sportu mają znajdować się w odległości maksymalnie 750 metrów od inwestycji – w przeciwieństwie do specustawy, która dopuszcza dystans do 1500 m. -
Przyłączenie do miejskiej sieci
Wrocław chce dołożyć obowiązek włączenia nowych budynków mieszkalnych do miejskiej sieci ciepłowniczej.
Większy ład przestrzenny i mniej niepokojów mieszkańców
– Podnosząc poprzeczkę dotyczącą wymagań, gmina Wrocław mogłaby zobowiązać inwestorów do ponoszenia części kosztów, które miasto i tak musiałaby ponieść, jeśli chce wykreować jakościową przestrzeń. Ponadto, ograniczając wysokość, łatwiej zamknąć już na początku dyskusję o inwestycjach, które są absolutnie nieadekwatne do otoczenia – komentuje Michał Guz.
Dzięki wprowadzeniu standardów urbanistycznych we Wrocławiu można będzie zapobiec więc sytuacjom, w których inwestorzy zabiegają o możliwość zbudowania przeskalowanych inwestycji. Nawet jeśli miasto do nich nie dopuszcza (przypomnijmy: to radni decydują, czy zgodzą się na budowanie w trybie lex, czy nie), sam fakt, że dany deweloper przygotowuje się do złożenia wniosku w tym trybie, może budzić niepokój lokalnej społeczności.
Przykład:
Inwestor od wielu miesięcy zabiegał o możliwość wybudowania osiedla na ok. 1800 mieszkań przy Al. Poprzecznej (osiedle Sołtysowice). Chciał, żeby część budynków miała 14 kondygnacji. Dla Sołtysowic to zabudowa o niewyobrażalnej skali.
Nawet największe bloki na tym osiedlu mają 7 poziomów (ul. Wojaczka), a ogromna większość jest jeszcze niższa. Okolica jest kompletnie nieprzygotowana na wysokie bloki i przyjęcie dużej liczby nowych mieszkańców, szczególnie jeśli chodzi o infrastrukturę drogową.
Deweloper, wiedząc o tym, że obowiązują tam zasady plany miejscowego, zasygnalizował przygotowanie inwestycji w trybie lex developer. Formalnego wniosku nigdy nie złożył. Poprosił natomiast w urzędzie o wydanie decyzji środowiskowej, co było dużo wcześniejszym etapem przygotowań i o tym dowiedzieli się mieszkańcy.
Wywołało to ogromny niepokój i dużo negatywnych emocji wśród lokalnej społeczności. Nawet pomimo zapewnień władz Wrocławia, że zgody na budowanie tak wielkiej inwestycji specustawą w tym miejscu miasto na pewno nie wyda.
Gdyby wtedy Wrocław miał lokalne standardy urbanistyczne, deweloper wiedziałby, że jakiekolwiek kroki w kierunku aż tak dużej inwestycji są bezcelowe.