Najważniejsze informacje (kliknij, aby przejść)
- Plan Ogólny docelowo zastąpi Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy. Najnowsze takie Studium dla Wrocławia pochodzi z 2018 roku. Zgodnie z zapisami ustawy, powinniśmy uchwalić Plan Ogólny do końca 2025 roku. Trzeba jednak wyraźnie podkreślić – to nie będzie dokument, który będzie podstawą do ubiegania się o pozwolenie na budowę – wyjaśnia Przemysław Matyja, Urbanista Miasta.
Czym zatem różni się Plan Ogólny od Studium?
W odróżnieniu od Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy, Plan Ogólny będzie aktem prawa miejscowego, a więc będzie obowiązywał wszystkich. Studium było (i do czasu przyjęcia Planu Ogólnego nadal będzie) dokumentem ważnym, ale to „tylko” akt prawa wewnętrznego. Wiąże urbanistów przede wszystkim przy opracowywaniu planów miejscowych, które powinny być zgodne z Studium.
Studium to dokument przedstawiający wizję. Dla odmiany Plan Ogólny będzie zwięzłym i technicznym aktem prawnym, mówiącym o dopuszczalnej funkcji terenu oraz o skali zabudowy. Tu nie będzie miejsca na wskazywanie intencji czy polityki wobec danej przestrzeni, jak to robiło Studium, tylko na wskaźniki i precyzyjne kategoryzowanie. Część treści opisowych, które dotychczas zawierało Studium, teraz będzie mogła znaleźć się w Strategii Rozwoju Gminy.
Plan Ogólny, pomimo że będzie aktem prawa miejscowego, nie zastąpi Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego. Wręcz przeciwnie, gdy Wrocław uchwali Plan Ogólny, wszystkie nowo uchwalane po nim Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego będą musiały być z nim zgodne. Jednocześnie, obowiązujące plany miejscowe zachowają swoją ważność, nawet gdyby ich ustalenia nie były zgodne z Planem Ogólnym. W przypadku ewentualnej zmiany takiego MPZP, uzyskanie zgodności z Planem Ogólnym będzie już niezbędne.
Plan ogólny będzie miał wpływ na:
- Nowe MPZP, w tym te, które mają zaktualizować plany obowiązujące.
- Decyzje o warunkach zabudowy, tzw. dewuzetki. Teraz dewuzetki będą musiały być w 100% zgodne z ustaleniami i parametrami Planu Ogólnego dla danego terenu (szerzej o dewuzetkach za chwilę).
- Uchwały o Lokalizacji Inwestycji Mieszkaniowej (czyli w ramach trybu specustawy mieszkaniowej, tzw. lex developer).
Plan Ogólny nie będzie miał natomiast wpływu na decyzje o pozwoleniu na budowę.
Co musi zawierać Plan Ogólny?
W odróżnieniu od Studium, PO będzie mocno technicznym dokumentem. Obligatoryjnie będzie musiał zawierać: maksymalną intensywność zabudowy (czyli relację powierzchni całkowitej wszystkich kondygnacji budynku do wielkości działki budowlanej), maksymalną wysokość zabudowy, wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej (czyli w dużym skrócie: powierzchni, na której rośliny mogą swobodnie rosnąć).
Obligatoryjnie Plan Ogólny będzie musiał określać strefy planistyczne (funkcje terenu), takie jak np. strefy wielofunkcyjne z zabudową jednorodzinną, strefy wielofunkcyjne z zabudową wielorodzinną, strefy usługowe, strefy zieleni i rekreacji. Ustawa przewiduje trzynaście typów stref planistycznych, które w Planie Ogólnym nie będą mogły nakładać się na siebie.
W każdej ze stref będzie określona: maksymalna intensywność zabudowy (czyli relacja powierzchni całkowitej nadziemnych kondygnacji budynku do wielkości działki budowlanej), maksymalna wysokość i powierzchnia zabudowy, wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej.
Ponadto Plan Ogólny może określać gminne standardy dostępu (odległości) od istotnych funkcji publicznych: szkół, opieki zdrowotnej, transportu zbiorowego, obiektów kultury czy też dostępu do zieleni. Nie jest to jednak obowiązkowe.
Trzeba podkreślić, że nie będzie dowolności w wyznaczaniu nowych stref pod zabudowę mieszkaniową. Plan Ogólny umożliwi dopuszczenie zabudowy mieszkaniowej wyłącznie poprzez przyjęcie dla danego obszaru jednej z trzech stref:
- Strefy wielofunkcyjnej z zabudową wielorodzinną,
- Strefy wielofunkcyjnej z zabudową jednorodzinną,
- Strefy wielofunkcyjnej z zabudową zagrodową.
W pierwszej kolejności zostaną one wyznaczone na terenach, gdzie zabudowa mieszkaniowa już jest, przy jednoczesnej weryfikacji bilansu, ile miasto potrzebuje jeszcze nowych mieszkań. Dopiero wówczas możliwe będzie wyznaczanie nowych obszarów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. W zamierzeniu autorów ustawy, ma to ograniczyć niekontrolowane rozlewanie się zabudowy polskich miast i zapewnić lepszą ochronę walorów przyrodniczych na terenach niezagospodarowanych.
Co z dewuzetkami?
Przez lata funkcjonowania w dotychczasowym modelu były często krytykowane – szczególnie z uwagi na brak terminu ich „przydatności do spożycia”. Zdarzało się, że inwestorzy podejmowali i podejmują próby starania się o pozwolenia na budowę na podstawie bardzo starych dewuzetek wydawanych, gdy okolica była zagospodarowana całkiem inaczej – czyli decyzji, owszem, legalnych, ale niekiedy zupełnie nieprzystających do obecnej rzeczywistości.
- Jedną z najlepiej zidentyfikowanych wad dotychczasowego systemu jest niewystarczająca rola studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego między innymi w zakresie wpływu na wydawanie decyzji o warunkach zabudowy – mówi urbanista Miasta Przemysław Matyja.
Oto, co warto wiedzieć w tym zakresie:
- Po uchwaleniu Planu Ogólnego, dewuzetkę będzie można uzyskać tylko na terenie, na jakim w Planie Ogólnym wyznaczono tzw. obszar uzupełnienia zabudowy.
- Od 1 stycznia 2026 wejdzie w życie zasada, że nowe dewuzetki będą ważne tylko przez 5 lat od chwili, gdy staną się ostateczne.
- Decyzje o warunkach zabudowy wydane przed 24 września 2023 pozostają w mocy. Nadal można w oparciu o nie uzyskać pozwolenie na budowę.
