Newmark / shutterstockWielkie hale magazynowo - logistyczne. GLP Wrocław V Logistics Centre, 2025 r. , tablet w dłoniach, w tle hala magazynowa
Budują potężne hale, a światowi giganci lokują w nich centra logistyczne i magazynowe. Trwa inwestycyjny boom w aglomeracji wrocławskiej. W 2025 r. Dolny Śląsk był w polskiej czołówce pod względem dostępnych powierzchni magazynowych. Te inwestycje to także wiele nowych miejsc pracy. Jakie branże napędzają ten rozwój i co czeka region w 2026 r.?
Reklama
Rynek magazynowo-logistyczny na Dolnym Śląsku. Najważniejsze dane
Dlaczego w aglomeracji wrocławskiej buduje się gigantyczne hale magazynowe?
Shein i inwestycje z Dalekiego Wschodu.
Wielkie centra logistyczne.
Wystarczy przejechać się autostradą A4 w kierunku stolicy Dolnego Śląska lub Autostradową Obwodnicą Wrocławia (AOW) by przekonać się, że nasz region przeżywa inwestycyjny boom na wielkie magazyny. W 2025 r. Wrocław był trzecim największym rynkiem magazynowym w Polsce i w tym roku może być podobnie.
– Rynek powierzchni magazynowo-przemysłowych w województwie dolnośląskim pozostaje w fazie intensywnego rozwoju – wynika z analiz firmy doradczej Newmark Polska.
Rynek magazynowy na Dolnym Śląsku. Najważniejsze dane
W 2025 roku Dolny Śląsk wyprzedził Polskę Centralną pod względem wielkości zasobów, które do końca ubiegłego roku wynosiły ok. 5,4 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej.
W całym 2025 roku popyt utrzymał się na poziomie około 900 tys. mkw., pozostając zbliżonym do wyniku odnotowanego w 2024 roku. Najbardziej dynamiczny wzrost przypadł na lata 2019-2025, kiedy to na rynek trafiło niemal 3,5 mln mkw. nowej powierzchni
Inwestycyjny boom. Dla kogo buduje się gigantyczne magazyny na Dolnym Śląsku?
Rozwój regionu jest w dużej mierze napędzany przez firmy z sektorów e-commerce, 3PL (Third Party Logistics, czyli logistyka firm trzecich - polega na outsourcingu funkcji logistycznych firmie zewnętrznej) oraz automotive, które również w 2026 roku powinny odpowiadać za istotną część całkowitego popytu.
Panattoni buduje gigantyczne centrum logistyczne Wrocław Campus 2
W grudniu 2025 r. na wroclaw.pl informowaliśmy, że Panattoni rozpoczął budowę nowych magazynów w ramach kompleksu logistycznego Wrocław Campus 2. Flagowa inwestycja amerykańskiego dewelopera w Krzyżowicach k. Wrocławia powiększy się o 102 000 mkw. Cała inwestycja Wrocław Campus 2 to 160 000 mkw., co odpowiada powierzchni około 22 pełnowymiarowych boisk piłkarskich. Kompleks budowany jest spekulacyjnie. To inwestycja warta miliony i nowe miejsca pracy.
Amerykański Panattoni prosto tłumaczy dlaczego inwestuje w aglomeracji wrocławskiej i dlaczego pierwszym najemcą budowanego właśnie Wrocław Campus 2 jest spółka DSV - największy operator logistyczny na świecie.
– Polska pozostaje jednym z najatrakcyjniejszych rynków w Europie dla rozwoju firm specjalizujących się w usługach logistyki kontraktowej. Decyzja DSV o rozwoju w Krzyżowicach k. Wrocławia stanowi odzwierciedlenie tego potencjału oraz odporności polskiej gospodarki, która według Consensus Forecast urośnie zarówno w tym, jak i w kolejnym roku o 3,3% – wylicza spółka Panattoni.
Z myślą o kolejnych najemcach, w tym największych platformach e-commerce, inwestorzy realizują w regionie kilka dużych projektów, również w formule spekulacyjnej – bez zawartych umów przednajmu, ale z założeniem szybkiego pojawienia się chętnych i popytu.
– Ekspansja jednego z największych azjatyckich graczy e-commerce w rejonie Wrocławia może zapoczątkować nową falę inwestycji logistycznych z Dalekiego Wschodu – przewidują eksperci Newmark Polska. W ciągu zaledwie trzech ostatnich lat Shein uruchomił aż dziewięć centrów magazynowych w aglomeracji. Dla innych azjatyckich platform, może być to wyraźny sygnał, że Dolny Śląsk jest sprawdzonym hub-em logistycznym do obsługi rynku europejskiego.
Shein modowy gigant e-commerce z Singapuru inwestuje pod Wrocławiem
W ostatnim okresie najwięcej nowych magazynów oddano do użytku w Kątach Wrocławskich i Magnicach, gdzie jest również największa liczba inwestycji w budowie.
To tam inwestuje SHEIN gigant e-commerce z Singapuru, który wynajmuje potężne magazyny i stworzył ponad 3 000 nowych miejsc pracy. Spółka z Singapuru, która w swoim sklepie internetowym sprzedaje produkty modowe - biznesowe zaangażowanie w okolicach Wrocławia określa jako strategiczne i zapowiada dalszy rozwój.
Rośnie logistyczna przewaga Wrocławia. Doskonałe miejsce do rozwoju sektora e-commerce
Anna Domańska uważa, że pojawienie się na wrocławskim rynku tak dużego gracza, jak Shein, z pewnością nie umknęło uwadze konkurencji, która chętnie wchodzi do sprawdzonych lokalizacji, korzystając z gotowych rozwiązań.
– Jednocześnie nasze doświadczenia pokazują, że firmy z tego sektora podejmują szybkie decyzje i oczekują natychmiastowego dostępu do powierzchni magazynowej - w tym kontekście decyzje deweloperów o budowach spekulacyjnych mogą okazać się bardzo dobrą strategią, która w dłuższym okresie przyniesie oczekiwane rezultaty — twierdzi Anna Domańska.
Budują nowe i wynajmują. Rynek magazynowy i logistyczny
Anna Domańska wylicza, że współczynnik pustostanów od początku 2024 roku utrzymuje się powyżej 9%, a na koniec 2025 roku oczekiwane było jego ustabilizowanie w okolicach 10%.
– Przy umiarkowanej aktywności deweloperów oraz stabilnym poziomie popytu ze strony najemców, w 2026 roku możliwy jest stopniowy spadek tego wskaźnika – nawet do poziomu nieznacznie poniżej 9%. Warto podkreślić, że obecnie około 70% powierzchni będącej w budowie zostało już zabezpieczone umowami najmu – mówi ekspertka.
Z danych wynika, że czynsze za najlepsze powierzchnie magazynowe od 2024 roku pozostają w regionie stabilne i kształtują się w przedziale 3,80-5,00 EUR/mkw./miesiąc.
– W 2026 roku nie przewiduje się istotnych zmian w tym zakresie, szczególnie w odniesieniu do obiektów zlokalizowanych w najbardziej atrakcyjnych miejscach oraz oferujących zaawansowane rozwiązania technologiczne i środowiskowe – mówi Anna Domańska.
Podsumowanie 2025 roku na rynku magazynowym w Polsce i prognozy na rok 2026
NewmarkJakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych, Newmark Polska
Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych, Newmark Polska podkreśla, że rok 2025 na polskim rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych przyniósł wyraźną stabilizację po okresie intensywnego wzrostu.
W pierwszym kwartale całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej przekroczyły próg 35 mln mkw., a w trzecim kwartale wzrosły już powyżej 36 mln mkw. Z danych Newmark Polska wynika, że do końca 2025 roku mogły zbliżyć się do poziomu 37 mln mkw. lub nawet nieznacznie go przekroczyć. Przy założeniu, że w najbliższych dwóch latach rynek będzie się rozwijał w tempie ok. 7-7,5 proc. rocznie, jego zasoby mogą zwiększyć się do ponad 40 mln mkw. już w 2027 roku
Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych, Newmark Polska.
Rok 2025 był kolejnym okresem silnej koncentracji geograficznej aktywności deweloperskiej.
Aż ok. 80 proc. projektów będących w trakcie realizacji znajdowało się na sześciu największych rynkach regionalnych – głównie w województwach mazowieckim, pomorskim, śląskim i dolnośląskim.
Jednocześnie sześć głównych regionów (mazowieckie, śląskie, dolnośląskie, łódzkie, wielkopolskie, pomorskie) odpowiadało za ponad 80 proc. nowej podaży w 2025 roku.
Trend ten może się utrzymać również w 2026 roku, przede wszystkim ze względu na niesłabnące zainteresowanie najemców sześcioma głównymi rynkami, które w 2025 roku wygenerowały ponad 80 proc. całkowitego popytu.
Biznesowa wizytówka Wrocławia: centra biznesowe, rozwoju i badań, branża IT, powierzchnie biurowe
Centra BSS i R&D we Wrocławiu
Centra nowoczesnych usług dla biznesu (ang. Business Services, BSS) we Wrocławiu: 250 (największe: Kyndryl, BNY , Capgemini, Boehringer Ingelheim, GlobalLogic, UBS, EY, Stena)
Centra badawczo-rozwojowe (ang. Research and Development, R&D) we Wrocławiu: +100 (największe: 3M, Viessman, Nokia, Dolby) +400, wliczając wszystkie jednostki naukowe w firmach
