Najważniejsze informacje (kliknij, aby przejść)
Ustawa o jawności cen mieszkań. Najważniejsze kryteria
Zakończyły się konsultacje społeczne rządowego projektu ustawy w sprawie jawności cen mieszkań. Zakłada nałożenie na deweloperów obowiązku ujawniania rzeczywistych cen mieszkań na ich stronach. Klientom ma to ułatwić podjęcie decyzji, ale czy to może oznaczać obniżkę cen mieszkań?
Piotr Wiak: – Pełna transparentność w zakresie cen jest pozytywnym kierunkiem dla rynku. Jeśli na stronach wszystkich deweloperów pojawią się ceny to oczywistym jest, że będzie to pewnym ułatwieniem dla klientów. Czy jest to jednak lekarstwo na poziom cen nowych mieszkań? Szczerze wątpię.
Warto choćby spojrzeć na prowadzony na potrzeby Otodom Analytics monitoring wszystkich projektów oferowanych przez deweloperów na 20 rynkach miejskich wraz z aglomeracjami, a okazuje się, że liczba mieszkań, których ceny są udostępniane w sieci, systematycznie rośnie. Dane z ostatnich 12 miesięcy wskazują na wyraźną poprawę dostępności cen mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie. W ciągu roku odsetek mieszkań, których ceny są dostępne, wzrósł z 68,7% do 77,3%, czyli o niemal 9 punktów procentowych, co wyraźnie uwidacznia realną skalę omawianego „problemu”.
Jawności cen deweloperskich. Co jeszcze wymaga uregulowania
Ceny mieszkań to nie wszystko, ujednolicenia w ofertach deweloperów wymagają takie szczegóły jak choćby liczone metry kwadratowe.
– To prawda, oprócz transparentności cen warto uregulować transparentność w zakresie sprzedawanej powierzchni użytkowej. U jednego dewelopera "metr kwadratowy" jest liczony także pod powierzchnią ścianek działowych i błędnie zaliczany do powierzchni użytkowej, u drugiego już nie, a u trzeciego powierzchnia pod ściankami jest płatna, ale już nie wliczana do powierzchni użytkowej – i słusznie!
Większość klientów nie rozróżni tej subtelnej różnicy, która w samym podaniu ceny w publicznej ofercie nie będzie uwidaczniać tego problemu. Dopiero indywidualny kontakt i rozmowa z deweloperem pozwala na rozwianie wszelkich wątpliwości… o ile oczywiście klienci o to zapytają.
Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) w złożonych uwagach do projektu zaproponował, aby oprócz jawności cen nałożono zobowiązanie do udostępniania prospektu informacyjnego. To najważniejszy dokument zawierający m.in. szczegóły dotyczące budowy, harmonogramu, standardu wykończenia czy warunków finansowych. A co najważniejsze, wskazuje, co ma powstać w sąsiedztwie inwestycji. Zwykle dokument ten otrzymują klienci, którzy już nawiązali kontakt z biurami sprzedaży i wykazują zainteresowanie zakupem, teraz miałby być on dostępny dla każdego. Taka propozycja ze strony PZFD świadczy tylko i wyłącznie o pełnej otwartości na współpracę z rynkiem i stroną rządową, pytanie, jak zostanie wykorzystana.
Z czego wynika fakt, że w ofertach niektórych deweloperów szczegółowe ceny mieszkań są ukrywane?
– W większość przypadków chodzi o nic innego jak o próbę nawiązania bezpośrednio kontaktu z klientem poprzez złożenie zapytania i pozostawienie swoich danych. Dzięki temu sprzedawca z biura sprzedaży ma szanse dokładnie przedstawić ofertę, opisać jej składowe, wskazać co otrzymujemy w ramach przedstawionej ceny, jakie są etapy płatności, jak na zaproponowaną formę zapłaty uzyskać kredyt oraz czy w danej cenie ujęte jest np. miejsce postojowe lub komórka lokatorska.
Realna cena zniechęci klienta?
– Niestety deweloperzy obawiają się sytuacji, że poprzez podanie ceny do każdego mieszkania, część osób widząc ich dzisiejszą wysokość, z automatu zrezygnuje z kontaktu, nie podejmie próby rozmowy (często także negocjacji) i po prostu uzna, że najnormalniej w świecie nie stać ich na tak drogi produkt. Trzeba przyznać, że to także może ograniczyć nam nasze realne możliwości zakupowe, nie potrzebnie skupiając się tylko i wyłącznie na postawionej (czasem błędnie) poprzeczce ceny maksymalnej.
Od strony dewelopera każda decyzja jest zawsze przedmiotem dokładnej analizy. Niestety, ale wykonywane badania bardzo często wskazują, że ukrycie ceny pozwala na zdobycie większej liczby kontaktów tzw. leadów sprzedażowych, co finalnie - i to jest najważniejsze - generuje najwyższą konwersje na sprzedaż, czyli realnych i podpisanych umów z klientami. Oczywiście zależy to od segmentu produktów mieszkaniowych i nie należy tych wyników uogólniać. W niektórych przypadkach pokazanie ceny, ściąga do biur sprzedaży mniejszą liczbę klientów, ale za to bardziej świadomych swoich możliwości finansowych i gotowych do natychmiastowego zakupu.
Towary luksusowe i „niechęć” do podawania konkretnych cen
Trzeba zauważyć, że „niechęć” do podawania konkretnych cen produktów nie dotyczy tylko mieszkań…
– Rynki produktów drogich, często ukrywają ceny właśnie celem podjęcia indywidualnych rozmów z rzeczywiście zainteresowanymi klientami. To nie są produkty szybko zbywalne lub takie, które kupujemy codziennie w sklepach internetowych.
Także i ceny nowych samochodów luksusowych, często przedstawiane są w formie „już od…” lub w formie minimalnej wysokości miesięcznej raty za wynajem lub leasing i to policzonej zwykle dla samochodu w najsłabszej i najtańszej wersji wyposażenia. Dopiero po nawiązaniu indywidualnego kontaktu otrzymujemy kompletną ofertę z finalną ceną. Widać także jak nerwowo reagują na to klienci szczególnie w reklamach w social mediach, gdzie w komentarzach chcieliby automatycznie uzyskać cenę nowego auta, a automat zaprasza ich do pozostawiania danych kontaktowych.
Podsumowując - sam pomysł ujawniania cen jest bardzo dobry, ale jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach. Nie należy tego pomysłu przedstawiać w formie ataku na firmy deweloperskie poprzez medialne tytuły brzmiące jak wytoczenie dział przeciwko tym spółką. Większą uwagę należy postawić na edukację, co rzeczywiście w danej cenie otrzymujemy i od czego tak naprawdę ta cena zależy, gdyż tylko to pozwoli nam dokonać najlepszego i racjonalnego wyboru. Zadanie to jest po stronie organów wprowadzających proponowane zmiany, ale także po stronie deweloperów. Finalnie mogą skorzystać na tym wszyscy.
Jawność cen mieszkań w ofercie deweloperskiej. Szczegóły ustawy
Co zakłada projekt zakłada jawność cen mieszkań w ofercie deweloperskiej na każdym etapie budowy i sprzedaży inwestycji.
- Deweloperzy będą musieli także informować dokładnie, co wchodzi w cenę danego mieszkania - na przykład czy piwnica (komórka lokatorska) jest wliczona, czy nie.
- Sprzedawcy będą mieli także obowiązek posiadania strony internetowej zawierającej podstawowe dane o nich i o cenie nieruchomości w ich ofercie.
- Za nieprzestrzeganie przepisów będą grozić kary finansowe. UOKiK będzie mógł nakładać kary w wysokości do 10 proc. obrotu finansowego karanego podmiotu za poprzedni rok.
26 marca zakończyły się konsultacje społeczne dotyczące nowej ustaw o jawności cen mieszkań w ofercie deweloperskiej. W najbliższych dniach ministra Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej przedstawi raport w tej sprawie i ustawa trafi pod obrady Sejmu.
