Ważne zmiany na rynku nieruchomości. Chodzi o ceny mieszkań

Od 11 września br. są nowe przepisy i ważne zmiany na rynku nieruchomości. Deweloperzy i sprzedający mieszkania lub domy są zobowiązani do pełnej jawności cen. Widać to już w publikowanych ofertach?

Owszem. Co prawda nie wszyscy deweloperzy zdążyli, ale w znacznej większości przypadku mamy już podaną pełną i jawną ofertę z dokładnymi aktualnymi cenami, obowiązującymi promocjami z wyraźnym zaznaczeniem wartości promocji, a w niektórych przypadkach nawet z historią cen ofertowych dla danej inwestycji przez cały okres jej sprzedaży.

Daje to szerokie pole do analizy przed nawiązaniem pierwszego kontaktu i podjęciu decyzji o zakupie. Znaczna część firm publikuje także prospekty informacyjne, czyli najważniejszy załącznik do umowy, zawierające wszystkie niezbędne dane samej nieruchomości oraz jej najbliższego otoczenia, planów miejscowych itp.

Ceny mieszkań to nie wszystko. Co jeszcze muszą podać deweloperzy?

Teraz zyskujemy pełną wiedzę o tzw. dodatkach związanych z zakupem mieszkania, czyli miejscach postojowych, garażach, komórkach lokatorskich, boksach na jednoślady. Wcześniej po zapoznaniu się z ceną mieszkania okazywało się, że musimy dopłacić jeszcze np. dodatkowe 80 000 zł za parking i komórkę itp.

Deweloper jest zobowiązany publikować daty zmiany cen. Jeśli w określonym czasie stosuje promocję, to widocznym powinien być okres, w jakim ta promocja obowiązuje, wskazana cena pierwotna (przed promocją) oraz ta aktualnie obowiązująca. Na stronie dewelopera powinniśmy znaleźć także datę do której dana promocja obowiązuje. Jest to znany już nam mechanizm choćby z sieci e-commerce.

Ważnym, uciążliwym i kosztownym obowiązkiem jest codzienne (także w niedziele!) przesyłanie aktualnych cen ofertowych wszystkich dostępnych lokali do portalu dane.gov.pl, przez każdego dewelopera na rynku. To dodatkowy segment weryfikacji tego co deweloper publikował na stronie oraz tego co oficjalnie zgłosił do rządowego portalu.

arch. prywatne

To nie koniec nowości. W planach jest Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) oraz portal DOM. Co to oznacza dla szukających mieszkania?

W przyszłości codziennie nadsyłane z całej Polski dane, mają służyć analizie i jawnej publikacji dla każdego uczestnika rynku. Pod warunkiem, że rządzący rzeczywiście to zrealizują, co także wymaga wiele pracy analitycznej i powołania zespołów badawczych. Dzięki temu na bieżąco będziemy mogli sprawdzić ofertowe ceny mieszkań w wybranym przez siebie mieście i dzielnicy.

Począwszy od 24 września 2025 Sejm RP rozpoczął już prace nad 2 nowymi projektami ustaw dotyczącymi Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) oraz portalu DOM, w którym mają  być publikowane nie tylko ceny ofertowe, ale także transakcyjne, czyli te za które faktycznie sprzedały się mieszkania w wybranym, interesującym nas regionie.

Dzięki temu ma powstać ogólnie dostępne, potężne analityczne narzędzie dla wszystkich uczestników rynku. W tej chwili dostęp  do takich danych ma tylko kilka profesjonalnych agencji badawczych oraz NBP.

Klientom ma to ułatwić podjęcie decyzji, ale czy to może oznaczać obniżkę cen na rynku nieruchomości?

Szczerze wątpię. Publikacja i jawność cen to żadna realna determinanta finalnych cen produktu. Medialne opinie jakoby deweloperzy sprzedawali te same mieszkania w różnych cenach, można włożyć między bajki.

No chyba, że to samo (metrażowo i układowo) np. 2 pokojowe mieszkanie w dużym mieście, zlokalizowane jest w tym samym budynku, ale jedna sztuka jest na parterze, a druga na 15 kondygnacji z nieco innym widokiem na panoramę Wrocławia.

Faktem jest, że w takim wypadku cena za metr tego samo lokalu będzie różnić się nawet o 3 000 zł, a tym samym identyczny  lokal 40 metrowy będzie kosztował ponad 100 000 zł drożej, ale wynika to z wartości dodanej jaką klient otrzymuje, a nie z faktu że deweloper ukrył jego cenę na stronie.

Podobnie jak apartamenty z widokiem na morze, nigdy nie kosztują tle samo, ile te z widokiem na ruchliwą drogę czy wjazd do garażu.

Ceny nieruchomości kształtuje popyt i podaż oraz szereg innych ekonomicznych czynników w gospodarce, wzrost płac, inflacja, kondycja sektora budowlanego, wskaźnik bezrobocia i napływ taniej siły roboczej. Także i polityka! Nic w tej materii się nie zmieniło. Nie bez znaczenia sektor ten odpowiada za setki tysięcy dodatkowych miejsc pracy, i to niezwiązanych wręcz  z samą tylko budową mieszkań przed deweloperów i ich wykonawców. Pamiętajmy o tym.

Teraz łatwiej będzie nam poznać ofertę i poświęcimy na to mniej czasu. Wszyscy wiemy, że coraz rzadziej i trudniej nam korzystać z kontaktu bezpośredniego. Taki mamy trend tych czasów. Nawet w popularnych sieciach fast foofów kolejki ustawiają się do maszyn z dużym wyświetlaczem, zamiast do kasjera przy ladzie. Tylko często to w rozmowie bezpośredniej możemy dowiedzieć się najwięcej.

Często też cena podana na tacy może nas… przestraszyć i spowodować, że zrezygnujemy z produktu i wybierzemy inny -  tańszy, który wcale nie musi oznaczać lepszego wyboru. Musimy bardzo na to uważać.

Zakup mieszkania to proces długotrwały, pozyskanie finansowania (kredytu) to kolejny istotny element. Rozpoczyna się nie na stornie z podaną ceną, ale w biurze sprzedaży dewelopera i banku.

Realna cena zniechęci klienta?

Niestety deweloperzy obawiają się sytuacji, że poprzez podanie ceny do każdego mieszkania, część osób widząc ich dzisiejszą wysokość, z automatu zrezygnuje z kontaktu, nie podejmie próby rozmowy (często także negocjacji) i po prostu uzna, że najnormalniej w świecie nie stać ich na tak drogi produkt.

Trzeba przyznać, że to także może ograniczyć nam nasze realne możliwości zakupowe, nie potrzebnie skupiając się tylko i wyłącznie na postawionej (czasem błędnie) poprzeczce ceny maksymalnej.

Od strony dewelopera każda decyzja jest zawsze przedmiotem dokładnej analizy. Niestety, ale wykonywane badania bardzo często wskazują, że ukrycie ceny pozwala na zdobycie większej liczby kontaktów tzw. leadów sprzedażowych, co finalnie - i to jest najważniejsze - generuje najwyższą konwersje na sprzedaż, czyli realnych i podpisanych umów z klientami.

Oczywiście zależy to od segmentu produktów mieszkaniowych i nie należy tych wyników uogólniać. W niektórych przypadkach pokazanie ceny, ściąga do biur sprzedaży mniejszą liczbę klientów, ale za to bardziej świadomych swoich możliwości finansowych i gotowych do natychmiastowego zakupu.

Ale na jawności cen zyskują także deweloperzy. Nie muszą poświęcać tyle czasu na analizę konkurencji. Klient może na tym zyskać?

Jeśli tylko podobne mieszkanie u najbliższej konkurencji będzie wycenione nieco drożej, wówczas to drugie z automatu zostanie dostosowane cenowo. Co to oznacza?

Trudniej będzie nam znaleźć prawdziwe okazje i perełki rynkowe, wyprzedając innych klientów. Będą znikać lub drożeć szybciej. Deweloperzy konkurują między sobą i dostosowują ceny dla najlepszych produktów w swojej ofercie. Teraz zrobią to szybciej, ale transparentnie.

Dlaczego była potrzeba aż ustawa, by skłonić niektórych deweloperów do ujawnienia cen. Z czego wynika fakt, że w ofertach ceny nieruchomości były ukrywane?

W większość przypadków chodzi o nic innego jak o próbę nawiązania bezpośrednio kontaktu z klientem poprzez złożenie zapytania i pozostawienie swoich danych.

Dzięki temu sprzedawca z biura sprzedaży ma szanse dokładnie przedstawić ofertę, opisać jej składowe, wskazać co otrzymujemy w ramach przedstawionej ceny, jakie są etapy płatności, jak na zaproponowaną formę zapłaty uzyskać kredyt oraz czy w danej cenie ujęte jest np. miejsce postojowe lub komórka lokatorska.

Deweloperzy mówią wprost  –„niechęć” do podawania konkretnych cen produktów nie dotyczy tylko mieszkań…

Rynki produktów drogich, często ukrywają ceny właśnie celem podjęcia indywidualnych rozmów z rzeczywiście zainteresowanymi klientami. To nie są produkty szybko zbywalne lub takie, które kupujemy codziennie w sklepach internetowych.

Także i ceny nowych samochodów luksusowych, często przedstawiane są w formie „już od…” lub w formie minimalnej wysokości miesięcznej raty za wynajem lub leasing i to policzonej zwykle dla samochodu w najsłabszej i najtańszej wersji wyposażenia.

Dopiero po nawiązaniu indywidualnego kontaktu otrzymujemy kompletną ofertę z finalną ceną. Widać także jak nerwowo reagują na to klienci szczególnie w reklamach w social mediach, gdzie w komentarzach chcieliby automatycznie uzyskać cenę nowego auta, a automat zaprasza ich do pozostawiania danych kontaktowych.

Podsumowując - sam pomysł ujawniania cen jest bardzo dobry, ale jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach. Nie należy tego pomysłu przedstawiać w formie ataku na firmy deweloperskie poprzez medialne tytuły brzmiące jak wytoczenie dział przeciwko tym spółką.

Większą uwagę należy postawić na edukację, co rzeczywiście w danej cenie otrzymujemy i od czego tak naprawdę ta cena zależy, gdyż tylko to pozwoli nam dokonać najlepszego i racjonalnego wyboru. Zadanie to jest po stronie organów wprowadzających proponowane zmiany, ale także po stronie deweloperów. Finalnie mogą skorzystać na tym wszyscy.

Jawność cen mieszkań w ofercie deweloperskiej. Szczegóły ustawy

Ustawa zakłada jawność cen mieszkań w ofercie deweloperskiej na każdym etapie budowy i sprzedaży inwestycji.

• Ustawa dotyczy umów deweloperskich przy całym procesie zakupu mieszkania jeszcze w stanie surowym oraz mieszkań gotowych. Pierwotny kształt projektu zakładał jawność cen tylko przy sprzedaży gotowych, już istniejących mieszkań.
• Deweloperzy muszą informować dokładnie, co wchodzi w cenę danego mieszkania - na przykład czy miejsce parkingowe, garaż, piwnica (komórka lokatorska) jest wliczona, czy nie.
• Sprzedawcy mają także obowiązek posiadania strony internetowej zawierającej podstawowe dane o nich i o cenie nieruchomości w ich ofercie.
• Za nieprzestrzeganie przepisów będą grozić kary finansowe. UOKiK będzie mógł nakładać kary w wysokości do 10 proc. obrotu finansowego karanego podmiotu za poprzedni rok.