Program Mieszkanie na start ma wspierać zakup pierwszego mieszkania. W budżecie państwa na program Mieszkanie na start przewidziano 500 mln zł w tym roku i ma on ruszyć od połowy tego roku. Resort szacuje, że w tym roku uda udzielić 50 tys. kredytów.
- Co ważne, podobnie jak przy programie Bezpieczny Kredy 2 proc., będzie ograniczona pula środków – czyli, kto pierwszy ten lepszy.
Mieszkanie na start - nowy rządowy program mieszkaniowy. Dopłaty do kredytów
Piotr Wiak, ekspert rynku mieszkaniowego we Wrocławiu przewiduje, że w związku z nowym rządowym programem Mieszkanie na start, ceny pójdą w górę.
Program Mieszkanie na start. Mieszkania we Wrocławiu. Ceny i popyt na mieszkania
W budżecie państwa na program Mieszkanie na start przewidziano 500 mln zł w tym roku i ma on ruszyć od połowy 2024 r. Jak to wpłynie na ceny mieszkań?
Piotr Wiak: – Kwota 500 milionów na program i jego planowany start od połowy roku spowoduje ponowną aktywizacje popytu jak w minionym 2023 roku. Zgłaszać mogą się dodatkowo nowe grupy odbiorców, akurat na większe mieszkania, których co do zasady na rynku jest mniej.
Prawdopodobnie będzie to skutkować - podobnie jak w przypadku pierwszych zapowiedzi programu Bezpieczny Kredyt 2% -chwilową stabilizacją w I i II kwartale i dalszymi wzrostami cen mieszkań w drugiej połowie roku, co ponownie dotknie osoby, które z programu skorzystać nie mogą, a także chcieliby kupić mieszkanie.
Nowy program ożywi rynek mieszkaniowy. Będzie więcej ofert?
Nowy program planowany jest na najbliższe 2 lata (realnie 1,5 roku). Budżet na kolejne 50 tysięcy dofinansowanych kredytów tylko w 2024 r. (przypomnijmy, że w roku 2023 zrealizowano ich 56 tysięcy tylko w ramach Bezpieczny Kredyt 2%) może zachęcać deweloperów do szybszego uruchomienia wcześniej przygotowanych projektów, ale na pewno nie rozwiązuje problemu ograniczonej podaży w długim okresie.
Od 2026 roku Ministerstwo Rozwoju i NBP prognozują dojście do poziomu stóp procentowych, pozwalające na zaciągnięcie kredytu u większości osób, a tym samym wygaszanie pomocy rządowej. Oby tak się stało, ale to tylko prognozy, a klienci potrzebują mieszkań tu i teraz.
Jak każdy dotychczasowy program także i ten może spowodować wzrosty cen o kolejne 15-20% w okresie jego trwania i wówczas nawet stabilne stopy procentowe w 2026 roku nie pozwolą nowym osobą na kupienie mieszkania. Będzie to równoznaczne z wymuszaniem kolejnego programu.
Preferowane są małe mieszkania. Tu nie ma zaskoczenia.
Popytowo owszem, szczególnie w miastach takich jak Wrocław, ale akurat założenia nowego programu znacznie ograniczają atrakcyjność kredytów dla singli , czyli też dla najmniejszych mieszkań - tych które są w najwyższych cenach za metr kwadratowy, najszybciej drożeją i są najczęściej poszukiwane.
Jednak osoby mieszczące się w górnych limitach progów dochodowych (czyli zamożne) będą mogły zaciągnąć wyższy kredyt (brak limitu wysokości kredytu) poprzez zwiększenie zdolności kredytowej, co również będzie czynnikiem cenotwórczym. Wysokie progi dochodowe otwierają ciekawe perspektywy dla osób najlepiej zarabiających.
Program przeznaczony będzie dla małżeństw, ale też dla osób w nieformalnych związkach. Na pomoc będą mogli też liczyć single.
Tak, ale single otrzymali najgorszą propozycję pomocy. Wprowadzane kryterium wiekowe do 35 lat dla singli oraz nałożenie na nich najmniejszej kwoty dopłaty - w odróżnieniu do poprzedniego programu Bezpieczny Kredyt 2% - będzie najbardziej dotkliwe dla osób w dużych aglomeracjach takich jak Wrocław.
Ministerstwo przewiduje jednak, że dla wojewódzkich stolic kwoty dopłat mogą być jeszcze podnoszone wg wskaźnika średnich wartości odtworzeniowych metra kwadratowego we Wrocławiu w stosunku do średniej w całym województwie.
Tym samym singiel z Wrocławia będzie mógł zamiast 200 otrzymać około 240 tysięcy, co jednak na niewiele się zda przy obecnych cenach małych lokali. Należy zaznaczyć, że przedstawione warunki są propozycją dla dalszych społecznych konsultacji przed ich ostatecznych zatwierdzeniem.
Nie mamy za to limitów cen nieruchomości, a podane kryteria dochodowe nie ograniczą znacząco dużej liczby zainteresowanych. Co to oznacza?
Pamiętajmy że podane maksymalne wysokości preferencyjnych kredytów nie są równoznaczne z maksymalnymi cenami nieruchomości jakie możemy nabyć.
Dla przykładu para młodych osób może kupić 2 pokojowe mieszkanie we Wrocławiu za 600 tysięcy złotych, z których 400 tysięcy sfinansowane zostanie „promocyjnym” kredytem 1,5%, a pozostałe 200 tysięcy kredytem z rynkowym oprocentowaniem 7% lub też wkładem własnym.
Realnie osoby te będą mogły zaciągać kredyty wg średnich ważonych na poziomie 3,5-4%, a ograniczać ich będzie zdolność kredytowa. Znowu beneficjentami będą tutaj osoby z górnych przedziałów dochodowych, a brak limitu wysokości kredytu zwiększy liczbę zainteresowanych, co także będzie cenotwórczym dla każdego z segmentów.
Jakie są nowości w programie Mieszkanie na start?
Program otwiera się na rodziny 5 osobowe, które mogą posiadać wcześniej zakupione mieszkanie, a teraz zapragną wymienić je na większe i pobrać kredyt w maksymalnej wysokości 600 tysięcy z oprocentowaniem 0%.
To darmowa pożyczka kapitału zachęcająca do jego wykorzystania i ta grupa jest najbardziej uprzywilejowana. Co więcej propozycja ta ma także dotyczyć budowy domów, co bez wątpienia będzie mieć pozytywny wpływ na ten segment nieruchomości.
Coraz więcej mówi się o małej podaży na rynku, co ma wpływ na ceny a jak jest we Wrocławiu ?
– Teraz popyt nie jest żadnym zmartwieniem. Prognozy inflacji oraz stóp procentowych rysują już raczej pozytywny scenariusz. Podaż mieszkań, uwolnienie gruntów Skarbu Państwa, uchwalanie nowych planów zagospodarowania oraz przyspieszanie uzyskania pozwoleń na budowę jest dziś kluczowe, a program w zaproponowanym kształcie i czasie trwania w żaden sposób z tymi zagadnieniami nie koreluje (nikt nie oczekiwał że te problemy rozwiąże w całości).
Obecnie mieszkań we Wrocławiu więcej sprzedaje się niż buduje. To się zmieni?
We Wrocławiu w 4 kwartale 2023 wprowadzono ok 1200 nowych mieszkań. To wzrost do poprzedniego okresu o solidne 40%, ale nieznaczący w porównaniu ze sprzedażą na poziomie 1900 mieszkań, która i tak była niższa o 20% w stosunku do poprzedniego kwartału.
Znowu sprzedaliśmy więcej niż wyprodukowaliśmy. Natomiast w całym 2023 roku w stolicy Dolnego Śląska deweloperzy wprowadzili 5100 mieszkań, a sprzedali 8400.
To pokazuje skale problemu. Pamiętajmy, że to mieszkania których cześć jest nadal w trakcie budowy, a liczba planowanych nowych na czekających pozwoleniach też nie napawa optymizmem.
Ile jest nowych mieszkań na sprzedaż we Wrocławiu i ile trzeba za nie zapłacić?
Obecnie w ofercie wrocławskiej mamy historycznie niski poziom mieszkań - 4400, gdzie 3-4 lata temu standardem była oferta na poziomie 8-8,5 tysięcy, a sprzedaż notowała podobne tempo co dziś.
Mieszkań gotowych, czyli takich które możemy kupić dziś i wprowadzić się od razu jest w naszym mieście zaledwie 760, maleje z kwartału na kwartał i nie ma w nich małych, popularnych 2 pokojowych lokali.
Dopóki w tych wskaźnikach nie znajdziemy stabilizacji i spójnej zależności, efektem będzie stały wzrost cen w ofercie, który w styczniu 2024 we Wrocławiu plasuje się już na średnim poziomie aż 14,2 tysięcy złotych z metr.
Średnia cena tych ostatnich sprzedanych to 12,7 tysięcy za metr, ale to cena aktualnie wolnej oferty pokazuje kierunek zmian. Uruchamianie programu w zaproponowanym kształcie zaktualizuje średnie ceny do tych aktualnie warszawskich, a nie zmieni nic po stronie szybkiego wprowadzania nowych lokali.
Mieszkanie na start: kredyt, oprocentowanie, dochód, ceny mieszkań
W galerii zdjęć znajdziecie odpowiedź na pytania:
-
Mieszkanie na start – dla kogo? Najważniejsze założenia i informacje
-
Limity dochodowe w programie Mieszkanie na start
-
Weryfikacja dochodów w programie
-
Kiedy wejdzie w życie program Mieszkanie na start
-
Kto może skorzystać z programu Mieszkanie na start
-
W programie Mieszkanie na start kredyt będzie w dowolnej kwocie. Co to oznacza
-
Jakie będzie oprocentowanie kredytu w programie Mieszkanie na start
