Mieszkania we Wrocławiu drożeją. Ceny i prognozy na rok 2025. Warto kupić mieszkanie teraz, czy poczekać?

Niemal 14,7 tys. zł trzeba zapłacić za mkw. mieszkania w stolicy Dolnego Śląska – a to oznacza, że w stosunku do ostatnich miesięcy ceny podskoczyły i nic nie wskazuje na to, by mieszkania były tańsze.

Mieszkania we Wrocławiu drożeją szybciej niż w innych miastach

Jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, aby kupić mieszkanie we Wrocławiu, trzeba się przygotować na wydatek rzędu 765 tys. zł. Tyle pod koniec 2024 r. wynosiła średnia cena ofertowa nowego M.

Natomiast metr kwadratowy mieszkania z rynku pierwotnego kosztował przeciętnie 14 650 zł. Zdecydowanie powyżej średniej zapłacimy na Śródmieściu - 19 668 zł/mkw. Gdzie jest najtaniej? Tańszych mieszkań warto szukać w dzielnicy Fabryczna. Tutaj koszt mkw. lokum z rynku pierwotnego wynosi obecnie 13 190 zł.

Niestety we Wrocławiu sukcesywnie kurczy się pula najtańszych mieszkań. W grudniu 2023 roku 14% oferty lokalnych deweloperów stanowiły mieszkania z ceną do 10 tys. zł/mkw. Pod koniec 2024 roku takie lokale stanowiły zaledwie 3%.

– Warto również wspomnieć, że Wrocław prowadzi w wyścigu o miano ubiegłorocznego lidera podwyżek, gdzie od początku roku średnia cena metra kwadratowego wzrosła aż o 12%. W Łodzi w tym czasie ceny podskoczyły o 10%, a w Poznaniu o 8%.  Najmniej, bo “tylko” o 5% podrożały w tym roku nowe mieszkania w Warszawie – informuje RynekPierwotny.pl.

We Wrocławiu rośnie oferta mieszkań

Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl pod koniec ubiegłego roku w stolicy Dolnego Śląska, dostępnych było niemal 9 tys. ofert mieszkań z rynku pierwotnego. Rok do roku to wzrost aż o 90%. Obecnie największy wybór nieruchomości mają kupujący w takich dzielnicach jak Fabryczna  –  3 061 ofert i Krzyki  – 2 902 nowych M. Najmniejszy wybór jest w Śródmieściu.

– Warto zaznaczyć, że 90% wzrost oferty w skali roku odnosi się do okresu gorączki rynkowej podczas finalizacji programu Bezpieczny Kredyt 2%, kiedy to we Wrocławiu na koniec 2023 roku podaż spadła poniżej 5 tys. mieszkań. Rynkiem kierowały wówczas rządowe dopalacze, dlatego w odnoszeniu się do tamtego okresu należy zachować ostrożność. Przedział 8 - 9 tysięcy mieszkań przez wiele lat był u nas standardem ofertowym – Piotr Wiak, dyrektor sprzedaży na wrocławskim rynku nieruchomości.

Najdroższe kredyty i brak programu mieszkaniowego. Ceny i prognozy na rok 2025

Piotr Wiak dodaje, że dane sprzedaży z listopada pokazują zaledwie 7% spadek w stosunku do gorączki listopadowej 2023 roku.

– Pamiętajmy, że mieliśmy wówczas rekordową sprzedaż napędzaną programem, a teraz mamy określone „medialnie” najtrudniejsze otoczenie rynku mieszkaniowego, najdroższe kredyty i brak programu dla tych naprawdę potrzebujących. Tym samym sprzedaż, aż 570 mieszkań w listopadzie jest bardzo dobrym wynikiem i świadczy o kierunku stabilizacji rynku – podkreśla Piotr Wiak i daje, że kolejnym argumentem odradzającego się popytu jest fakt, że listopad przez układ wolnych dni weekendowych był sprzedażowo miesiącem z bardzo mała liczbą dni roboczych dla biur sprzedaży.

 – Dziennie sprzedaliśmy średnio 29-30 mieszkań. Gdyby taką średnią utrzymać w innym miesiącu osiągnęlibyśmy wynik ok 670 sprzedanych mieszkań, co byłoby powrotem bardzo aktywnego popytu. Kwartalnie przełożyłoby się to na wynik ponad 2 tysięcy mieszkań, a więc wskaźnik wyprzedaży rynkowej ustabilizowałby się na poziomie 4,5 kwartału i wróciłby to najlepszych okresów rynkowych 2018-2020— zaznacza Piotr Wiak.

Ile lat trzeba oszczędzać na mieszkanie?

Jak długo trzeba oszczędzać na własne M? Chcąc kupić we Wrocławiu 50-metrowe mieszkanie za gotówkę, trzeba odłożyć 121 pensji netto. To oznacza ponad 10 lat oszczędzania. I to pod warunkiem, że do skarbonki trafiłoby całe wynagrodzenie, czyli 5 650 zł. Tyle wynosi we Wrocławiu mediana zarobków netto (eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyliczyli ją jako 73% mediany zarobków brutto, na podstawie danych GUS za maj 2024 r.).

– Rzecz jasna w praktyce oszczędzanie na mieszkanie trwałoby o wiele dłużej, bo nikt nie jest w stanie odkładać całego swojego wynagrodzenia. Poza tym nie wiadomo, jak w przyszłości będą rosły ceny mieszkań, a jak pensje - Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Rynek mieszkaniowy we Wrocławiu, ceny, kredyty, rządowy program. Co nas czeka w 2025 roku

O wrocławskim rynku mieszkaniowym rozmawiamy z Piotrem Wiakiem, który od kilkunastu lat analizuje sprzedaż na rynku nieruchomości.

Kredyt rządowy 0% oficjalny odwołany - co to zmienia w 2025 roku?

Piotr Wiak: – Zupełnie nic! Takie traktowanie klientów przez partie rządzące jest bardzo nie fair. Przedłuża tylko destabilizacje na rynku. Wiemy, że nie będzie kredytu 0%, mamy szum medialny, ale jednocześnie klienci otrzymali informacje, która już tak głośno nie wybrzmiała, że do końca marca 2025 otrzymamy warunki nowego programu nawiązującego do znanego wcześniej programu Mieszkanie dla Młodych.

Rząd po raz kolejny przedłuża spektakl niepewności dla wszystkich klientów oczekujących na ten program, którzy zwodzeni byli kolejnymi zapowiedziami przez cały 2024 rok. Czy w tym czasie mieszkania we Wrocławiu rzeczywiście staniały? Nie. Być może Ci klienci, którzy czekali na program mogli się decydować na mieszkanie na początku 2024 roku, czyli ok 10% tańsze.

Deweloperzy także przyjmowali te zapowiedzi na poważnie i chcąc nie dopuścić do sytuacji z ubiegłego roku z rekordową niską podażą i ultra wysoką sprzedażą, a tym samym naturalnymi wzrostami cen, zaczęli produkować nowe mieszkania. Zachowali się zgodnie z tym co prognozował rynek w oparciu o rządowe zapowiedzi.

Dodałbym, że nawet odpowiedzialnie, ale zdaje sobie sprawę, że wyleje się hejt. Tym razem nie postąpią tak samo i dopóki popyt w całości się nie aktywuje będą z ostrożnością podchodzić do zasilania nowej oferty i spokojnie czekać na wyprzedaż aktualnego magazynu przez okres kolejnych 2 lat, kiedy nowe lokale będą w trakcie budowy. Rynek będzie się stabilizował.

Bezpieczny kredyt 2% określany jest medialnie jako złoty czas dla deweloperów wskazując ich jako winnych wzrostowi cen mieszkań – słusznie?

Tu znowu warto spojrzeć na dane. Wrocławscy deweloperzy to przedsiębiorcy, którzy dostosowują się do rynku i cen. To samo robi każdy z nas, kto chce sprzedać choćby samochód. Sprawdzamy ceny podobnych, liczbę podobnych w ofercie i mówiąc wprost „wyciągamy” cenę.

Deweloperzy otrzymali od poprzedniego rządu niepotrzebny akcelerator jakim był kredyt 2%, którego rynek nie potrzebował, gdyż było na nim wówczas zbyt mało mieszkań. Co mówią liczby? Udział sprzedanych w ramach programu 2% nowych mieszkań stanowi tylko 38%, a cała reszta zrealizowana była na rynku wtórnym.

Każdy z nas - a była to liczniejsza liczba transakcji niż w biurach sprzedaży - kto sprzedawał mieszkanie zachowywał się tak samo jak deweloper tzn. dostosowywał cenę do rynku i kształtował ją na przyszłość, czego mamy teraz skutki. A co stałoby się z cenami, gdyby deweloperzy nie wprowadzili we Wrocławiu tych 10 000 nowych mieszkań w 2024 roku? Pozostawiam do analizy każdemu.

Kto dzisiaj kupuje mieszkania we Wrocławiu?

Profil klienta całkowicie się zmienił. Wg najnowszego badania Otodom grupę klientów dominujących stanowią tzw. „dojrzali i zamożni”.

Osoby te mają w tej chwili najlepsze warunki do zakupów - oferta jest szeroka, nie trzeba się spieszyć, można negocjować ceny. Ale zaznaczmy, że oznaczenie klienta zamożnego to nie tylko bogaci wrocławianie, którzy dokonują zakupów gotówkowych , kolejnych lokali inwestycyjnych lub jednostek premium. To po prostu osoby, których stać dzisiaj na zaciągnięcie kredytu przy bardzo wysokim na skale europejską oprocentowaniu. Definicja zamożności kształtuje się na nowo – tłumaczy Piotr Wiak

Wrocławscy deweloperzy wprowadzili w 2024 roku 10 000 nowych mieszkań, a sprzedali ok 6 100 sztuk. To wyraźnie pokazuje dominację nowej podaży nad popytem, który jednak najgorszy okres (czerwiec - sierpień) ma już za sobą. Warto przypomnieć, że w poprzednich latach roczna sprzedaż sięgała poziomów 10-12 tysięcy rocznie i to obrazuje jaka jest skala osób, które czekają na rządowe wsparcie i dogodne warunki kredytowe.

Co przyniesie nowy 2025 rok na rynku wrocławskich mieszkań? Kupować teraz, czy czekać?

Trudno jednoznacznie to określić. Każdy z klientów decyzje musi podjąć sam. Co wiemy na dziś? Mamy zapowiedź nowego programu w pierwszym kwartale - to silny czynnik dla całego wspomnianego wyżej tzw „uśpionego” popytu. Mamy prognozy obniżek stóp procentowych przez RPP w 3 kwartale 2025 roku, co także skieruje klientów do biur sprzedaży.

Znamy także prognozy wzrostu średnich wynagrodzeń o kolejne 5-8% w 2025 roku, co także pomoże w uzyskaniu kredytu. Wspomniane czynniki nie będą jednak powodem to wielkich korekt cenowych.

Tutaj warto opierać się na danych rynkowych i wartościach cen transakcyjnych we Wrocławiu , które już tak szybko nie rosną – to fakt, ale też nie maleją. Na nieruchomości patrzymy zawsze w długim okresie i do tego warto zachęcić każdego planującego zakup mieszkania we Wrocławiu.

Szukasz mieszkania? Gmina Wrocław właśnie sprzedaje! Zobacz ceny, metraż i lokalizację

Chcesz kupić mieszkanie we Wrocławiu? Sprawdź ofertę gminy Wrocław. Do wyboru są m.in. ponad 100-metrowe mieszkanie w XIX-wiecznej kamienicy oraz lokale w przedwojennych budynkach i na wrocławskich osiedlach z czasów PRL-u. Prezentujemy wybrane mieszkania komunalne, które gmina Wrocław chce sprzedać. Zobacz zasady, na których można je kupić i ile kosztują.