Od 10 lat w Berlinie powstają budynki mieszkalne realizowane nie przez deweloperów, ale przez przyszłych właścicieli i lokatorów. W jaki sposób działają oddolne grupy budowlane i czy taka forma zamieszkiwania może być przyszłością europejskich miast? Z Kristien Ring, autorką książki SELFMADE CITY, rozmawiają dwie młode polskie projektantki Marlena Happach i Monika Komorowska (Wywiad ukazał się w miesięczniku Architektura-Murator nr 05/2013 – publikujemy za zgodą autorek i wydawcy)
Temat, który podejmujesz w książce SELFMADE CITY może być inspiracją dla Polski. W naszym kraju praktycznie niemożliwe jest zdobycie mieszkania poprzez udział w grupie budowlanej czy minispółdzielni działającej z oddolnej inicjatywy. To też metoda katalizująca rozwój i rewitalizację terenów śródmiejskich, co jest bardzo potrzebne naszym miastom. Czy zainteresowanie oddolnymi działaniami, którego efektem jest książka, zainspirowały Twoje własne doświadczenia? Czy sama uczestniczyłaś w podobnym procesie?
Kristien Ring: Przyjechałam do Berlina w 1991 roku. Odkąd tu jestem, podstawą kształtowania przestrzeni jest podejście oddolne (bottom-up) – ludzie znajdują przestrzeń z potencjałem i wpadają na pomysł, jak ją przekształcić, po czym to realizują. W ciągu ostatnich 10 lat pojawił się problem dostępności mieszkań śródmiejskich w wysokim standardzie. Fascynują mnie objawiające się w miejskiej przestrzeni potrzeby mieszkańców i to jak szybko Berlin na nie reaguje, właśnie poprzez oddolne inicjatywy. A wracając do pytania o moje doświadczenia – w końcu lat 90., zanim zaczęły się opisywane w książce procesy, zainwestowaliśmy w stary budynek. W ten projekt zaangażowaliśmy się razem z przyjaciółmi, którzy są teraz naszymi sąsiadami. Można więc powiedzieć, że nasze działania były zwiastunem późniejszych zmian.
Jaka jest sytuacja mieszkaniowa w Berlinie? Co sprawia, że coraz więcej osób interesuje się spółdzielczością?
- W Berlinie jest bardzo niewiele mieszkań własnościowych, zaledwie około 15 procent. To tradycyjnie miasto najemców. Zawsze dysponowało wieloma lokalami i znane było ze społecznego budownictwa mieszkaniowego, które wstrzymano zupełnie jakieś 10 lat temu. Kolebką ruchu berlińskich miejskich pionierów, ze względu na swoje graniczne położenie, stała się dzielnica Kreuzberg. Pod koniec lat 70. około 80 starych kamienic przejęli lokatorzy, przekształcając je w squoty. W latach 80. przejęte budynki zostały sprzedane zasiedlającym je grupom, przede wszystkim dzięki wsparciu działaczy skupionych wokół słynnej Międzynarodowej Wystawy Budownictwa – IBA. Większość została odnowiona. Decydujący dla oddolnych inicjatyw był upadek muru berlińskiego. Wielu mieszkańców wschodniego Berlina opuściło swoje mieszkania i nigdy już do nich nie wróciło. Do miasta napływało jednak coraz więcej młodych ludzi zafascynowanych dziejącą się na ich oczach transformacją. W centrum wschodniego Berlina naliczono 25 tys. niezamieszkanych lokali, z czego osiem tys. na samym Prenzlauerbergu. W tej podupadłej dzielnicy, zapomnianej przez władzę NRD, nowi lokatorzy coraz częściej jednoczyli się w grupy i wspólnie odnawiali budynki. Na Kreuzbergu to dawni mieszkańcy zmienili dzielnicę – odnowili ją i zrewitalizowali, na Prenzlauerbergu populacja całkowicie się zmieniła. W opuszczonych dotąd parterach budynków pojawiały się bary, sklepy, kawiarnie, pracownie, a wszystko metodą zrób to sam. W 2002 roku Senat Berlina obciął fundusze na jakiekolwiek programy mieszkaniowe. Znalezienie większego lokum w śródmiejskich dzielnicach było niemal niemożliwe, a ludzie, którzy mieszkali w danym miejscu latami i w końcu dorabiali się dzieci, nie chcieli się wyprowadzać do innej dzielnicy czy poza miasto. Większość wspólnych projektów mieszkaniowych, tzw. co-housing projects, rozpoczęli ludzie mieszkający w sąsiedztwie przyszłego budynku, szukający nowego sposobu życia w znanym sobie miejscu. Widać to w większości opisywanych przeze mnie wczesnych przedsięwzięć z lat 2005-2008. Ich inicjatorem jest najczęściej architekt mieszkający w okolicy, który zaangażował do projektu swoich przyjaciół. W takich domach pojawiały się mieszkania i przestrzenie pracy – biura, pracownie, warsztaty. Myślę, że nawet 80 procent opisywanych budynków powstała w ten właśnie sposób. Dzisiejszy Berlin ma dużą populację młodych mieszkańców, więc fluktuacje na rynku mieszkaniowym są bardzo duże. Istnieją regulacje prawne zabezpieczające najemców przed gwałtownymi podwyżkami czynszów, ale w przypadku wyprowadzki i nowej umowy właściciel może czynsz podnieść. Tak dzieje się zwłaszcza w popularnych wśród młodych dawnych dzielnicach wschodniego Berlina, na Prenzlauerbergu czy w Friedrichshain. Tylko w 2012 roku czynsze wzrosły o 10 procent, do średnio ponad 11 euro za metr kwadratowy za miesiąc. Dla porównania w opisywanych w książce budynkach kształtują się one na poziomie około sześciu euro za metr, przy czym płacisz je w zasadzie sam sobie. To motywuje coraz więcej ludzi do rezygnacji z wynajmu i inwestycji we własne mieszkanie.
Jak wygląda modelowy proces w projekcie typu self-made, czyli zainicjowanym przez przyszłych mieszkańców?
- Najczęściej projekt rozpoczyna jedna lub kilka osób, które mają pomysł i chcą przeprowadzić go razem ze swoimi przyjaciółmi albo obcymi ludźmi. Mają wspólny cel i poglądy, na przykład chcą żyć ekologicznie. Tak jak już wspomniałam, bardzo często inicjatorem jest architekt, który znalazł ciekawe miejsce i postanowił coś z nim zrobić. Zdołał też przekonać grupę ludzi, by działali razem z nim. Początek inwestycji to zakup działki. Najczęściej cena terenu stanowi 40 procent całego kosztu inwestycji, i to jest wymagana przez bank wysokość wkładu własnego. Najlepiej jeżeli grupa sama zakupi działkę, a potem złoży wniosek o kredyt na budowę. Przez jakiś czas się to udawało, ale ceny gruntów w Berlinie rosną teraz zbyt szybko. Tutaj bardzo ważna jest pomoc miasta, które może oddać teren w wieczystą dzierżawę lub dać takim zorganizowanym grupom więcej czasu na jego zakup. Decydujące jest utrzymanie ceny przez dłuższy czas, tak aby można było go kupić, choć sama cena nie musi być niższa od rynkowej. To często jedyna pomoc, jakiej potrzebują grupy budowlane. By usprawnić proces poszukiwania i zakupu terenu miasto aktualnie pracuje nad portfolio działek miejskich, których przeznaczeniem na inicjatywy typu self-made jest szczególnie zainteresowane. Sam proces najczęściej prowadzą pracownie wyspecjalizowane w tego typu realizacjach. Architekci podejmują się coraz większych projektów, ale wydaje się, że model self-made jest najbardziej efektywny w odniesieniu do budynków z około10 mieszkaniami. Jedne grupy są bardziej demokratyczne i wspólnie projektują oraz zarządzają inwestycją, inne oddają decyzje w ręce profesjonalnego projektanta. Aktualnie duży nacisk kładzie się na to, by mieszkania socjalne, spółdzielcze, własnościowe oraz na wynajem były przemieszane. Często więc grupa, która kupuje działkę z pomocą miasta przeznacza jedno piętro na lokale wynajmowane. Stosując tę strategię władze Berlina mogą otrzymać interesującą, miastotwórczą mieszankę. Powstaje miasto bezpieczne, gdzie każdy może się czuć u siebie. Nie zagrażają nam „getta mieszkań” tylko wynajmowanych czy socjalnych.
A ile mniej więcej trwa taki proces, zakładając, że budynek będzie miał 10 mieszkań?
- To zależy od sposobu działania, celów grupy i od tego, jak doświadczony jest architekt. Jeżeli współpracujesz z doświadczonym projektantem, budowa trwa tyle, ile zazwyczaj w normalnym procesie inwestycyjnym – mniej więcej dwa lata od pomysłu do zakończenia realizacji. Jeśli grupa zdobyła działkę, najtrudniejsze już za nią. Czasami jednak zawiązuje się, ale jej członkowie nie podejmują żadnych realnych działań, by zatrudnić architekta lub znaleźć teren. Pomysł pozostaje w sferze idei, a realizowany jest dopiero 10 lat później. Jest też na przykład jedna ogromna spółdzielnia, która planuje założenie na 400 mieszkań i ma już 1200 członków, ale wciąż nie rozpoczęła budowy. Jej członkowie wpłacili dużo pieniędzy – około 60 tys. euro każdy – a ich mieszkań nadal nie ma.
Czy poza wzrostem cen działek istnieją jeszcze jakieś inne trudności w realizacji oddolnych inicjatyw?
- Raczej nie. Problemem może być aspekt społeczny. W latach 60. i 70. sytuacja społeczna była inna, ale podobnie rewolucyjna. Jednak z jakiś względów ten ruch się zatrzymał. Teraz wracamy do pytań, z kim chcemy żyć i obok kogo. Kiedy mieszkamy w dzielnicach, gdzie jesteśmy anonimowi, miło jest zobaczyć znajomą twarz idąc ulicą i znać swoich sąsiadów. Ludzie pragną kontaktów, wymiany doświadczeń. To co się gwałtownie skończyło w latach 80. – ta społeczna zmiana, która się wydarzyła – znów powraca. To też pytanie o następne generacje. Co będzie z budynkami o dużych przestrzeniach wspólnych, które z założenia mamy dzielić, kiedy do głosu dojdzie nowe pokolenie? Czy one są potrzebne tylko ludziom, którzy razem wybudowali dom i zdecydowali się na wspólne życie, czy będą też wartością w nowych warunkach? Czas pokaże. A może najbardziej wartościowe okażą się te projekty, które dają możliwość indywidualnego kształtowania przestrzeni, przy idei, że tworzymy je razem. Sama nie wiem...
Jak finansowane są realizacje typu self-made?
- Mała liczba mieszkań własnościowych w Niemczech to efekt trudności we współpracy z bankami, które przydzielają kredyty. Trzeba mieć 40 procent wkładu własnego na początek. To bardzo dużo. Bank sprawdza także czy masz stałą i dobrze płatną pracę, tak byś był w stanie spłacać kredyt w każdych okolicznościach. Uzyskanie go jest więc naprawdę bardzo trudne. Zanim model self-made zyskał popularność, bardzo trudno było też dostać kredyt grupom ludzi, którzy chcieli wystartować razem z projektem mieszkalnym. Jedną z przyczyn jest fakt, że przed wybudowaniem i wykończeniem budynku nie możesz go podzielić między właścicieli. Jak w takiej sytuacji przekonać bank do przydzielenia kredytu? W 2007 roku przygotowaliśmy wystawę w Deutsches Architektur Zentrum zatytułowaną Wspólne budowanie. Odbywały się wokół niej dyskusje. Rozmawialiśmy też z bankami przedstawiając jak działa model self-made i niektóre z nich udało się przekonać. Wiedzą, że to jest przyszłość.
Jaka jest dokładnie forma własności w tym modelu? Powstaje kooperatywa, której płaci się miesięczny czynsz i jak to wynika z książki spłata kredytu bankowego jest obliczona na 30 lat. Czy po tych 30 latach członek kooperatywy zostaje właścicielem swojego mieszkania?
- Ideą kooperatywy jest własność przypisana do kooperatywy. Kiedy masz mieszkanie, możesz w nim zostać na zawsze. Możesz też przekazać je członkom rodziny. Nie możesz go jednak sprzedać. Nikomu – nawet innemu członkowi spółdzielni. Jeżeli chcesz się wyprowadzić, po prostu to robisz. Zostając członkiem kooperatywy, musisz wpłacić pewną kwotę, w nowym typie kooperatywy jest ona duża i zwykle zależy od wielkości mieszkania. Z biegiem lat kooperatywa spłaca kredyt bankowy, nadwyżki może wtedy zainwestować w nowy projekt lub obniżyć czynsz. Kiedy więc z niej odchodzisz, możesz odebrać tylko swój udział, ale zazwyczaj jest to nieopłacalne. Modelem kooperatyw zatem są zainteresowani przede wszystkim ludzie, którzy nie mogą dostać normalnego kredytu, ponieważ nie zarabiają wystarczająco albo zatrudniają sami siebie. Odpowiada on też ludziom starszym, bo w Niemczech nie udziela się kredytów ludziom w podeszłym wieku. Kredyty dostają tylko młodzi i bogaci.
Dlaczego ludzie starsi są zainteresowani tym modelem? Mogą przecież wynająć mieszkanie – jest ich wiele na rynku.
- Tak, ale czynsze kooperatyw utrzymywane są na najniższym możliwym poziomie. Na rynku brakuje mieszkań socjalnych, a czynsze w mieszkaniach wynajmowanych idą ciągle w górę – bardzo powoli, ale jednak rosną. Plusem dla osób starszych są innowacyjne rozwiązania, na przykład w budynku, gdzie sprowadzają się ludzie w podobnym wieku jest pomieszczenie, które z czasem może zostać przeznaczone dla pielęgniarki opiekującej się mieszkańcami.
Analizując te projekty, podkreślasz, że ważne jest przemieszanie funkcji mieszkalnej z przestrzeniami do pracy i lokalami usługowymi. Czy przestrzenie usługowe w tych budynkach używane są raczej przez samych mieszkańców czy są wynajmowane „na zewnątrz”, by uzyskać dodatkowe dochody?
- Pół na pół. Zwykle grupy mają problem, jeśli w trakcie procesu inwestycyjnego nie znają najemcy powierzchni. Najlepiej ustalać takie rzeczy z góry, bo to zabezpieczenie całej inwestycji. Znalezienie najemcy zewnętrznego może być problemem szczególnie dla przedsięwzięć realizowanych w częściach miasta jeszcze niedocenianych, przed transformacją. A przecież te tereny są jednocześnie najbardziej atrakcyjne, bo ceny gruntów nie są jeszcze tak wysokie.
Rozmawiały Marlena Happach i Monika Komorowska (Wywiad ukazał się w miesięczniku Architektura-Murator nr 05/2013 – publikujemy za zgodą autorek i wydawcy)
Kristien Ring – projektantka, kuratorka, krytyczka, publicystka i dydaktyk, założycielka pracowni AA PROJECTS (2011) oraz Niemieckiego Centrum Architektury (Deutsches Architektur Zentrum; w latach 2005-2011 jego dyrektorka), współfundatorka galerii Suitcase Architecture. Jest Amerykanką, od 1991 roku mieszka i pracuje w Berlinie
