Najważniejsze informacje (kliknij, aby przejść)
Mit „kupowania spółce mieszkań”
Główny zarzut artykułu głosi, że najemcy de facto „kupują spółce mieszkania”, spłacając w czynszu kredyt budowlany. To fundamentalne niezrozumienie modelu usług publicznych. Teza, jakoby najemcy mieszkań w systemie TBS - a więc także w TBS Wrocław - byli ofiarami „paradoksu” i przez to pokrzywdzeni, jest nie tylko błędna, ale i szkodliwa dla idei budownictwa społecznego.
Kiedy pasażer kupuje bilet w autobusie lub w tramwaju, nikt nie twierdzi, że „kupuje miastu autobus przegubowy albo wagon tramwajowy”. Pasażer płaci za usługę transportu, której składową jest m.in. koszt zakupu i utrzymania taboru. Analogicznie - użytkownik sauny w aquaparku nie kupuje właścicielowi parownicy ani niecki, tylko korzysta z usługi: w tym wypadku z wypoczynku w saunie.
W TBS Wrocław mechanizm jest identyczny: najemca płaci za usługę bezpiecznego i stabilnego dachu nad głową. Różnica polega na tym, że w odróżnieniu od dewelopera czy prywatnego najemcy, TBS Wrocław jest instytucją non profit. Każda złotówka z czynszu zostaje w systemie – służy spłacie kredytów zaciągniętych w Banku Gospodarstwa Krajowego na konkretne inwestycje mieszkaniowe i utrzymaniu budynków w należytym stanie. Spółka nie generuje zysku dla prywatnych udziałowców, lecz buduje zasób dla wrocławskiej wspólnoty.
Z drugiej strony, TBS Wrocław formalnie jest spółką prawa handlowego, więc obowiązuje ją m.in. obowiązek generowania zysku, bo to jeden z prawnych parametrów rentowności prowadzonej działalności. Tyle, że ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa wskazuje jasno, iż zysk wygenerowany przez TBS może być przeznaczony na cele Spółki, nie na wypłatę dywidendy właścicielowi. Ten mechanizm sprawia, że spółka poprzez swoją podstawową działalność generuje środki finansowe, które pozwalają jej wywiązywać się z obowiązków wynikających z roli właściciela i zarządcy nieruchomości.
Realny zysk w portfelu najemcy mieszkania w TBS
Mec. Prigan pomija w swojej analizie twardą matematykę domowego budżetu. Spójrzmy zatem na to, co w kwietniu 2026 r. mówią liczby dotyczące najmu mieszkania w TBS Wrocław. Przy stawce wynoszącej 17,35 zł/mkw. miesięcznie, czynsz za 50-metrowe mieszkanie wynosi ok. 870 zł. Na wolnym rynku za taki sam standard we Wrocławiu obecny najemca mieszkania w TBS Wrocław zapłaciłby od 2500 zł wzwyż, przy czym “sky is the limit”, bo ceny najmu prywatnego mieszkania we Wrocławiu potrafią sięgać kwot rzędu 3500-4500 zł miesięcznie.
Oznacza to, że mieszkając w zasobach TBS, lokator zatrzymuje w kieszeni ok. 1500–2000 zł miesięcznie względem stawek rynkowych. To „ukryta dywidenda”, którą nasi mieszkańcy mogą przeznaczyć na edukację, emeryturę, inwestycje lub zgromadzić jako oszczędności. Twierdzenie o „wyzysku” w sytuacji, gdy miasto - poprzez TBS Wrocław - de facto dotuje standard życia lokatorów kwotą kilkunastu tysięcy złotych rocznie, jest intelektualnie nieuczciwe.
Co więcej, przez lata najmu mieszkania w budownictwie społecznym na partycypanta pracuje wpłacona partycypacja. Wg wyliczeń TBS Wrocław, w ostatnich latach rosła ona w tempie ok. 15% rocznie. Takiego zwrotu z zainwestowanej kwoty nie oferuje obecnie żaden standardowy i wolny od ekstraordynaryjnego ryzyka produkt finansowy. Najem mieszkania w budownictwie społecznym wiążę się więc z konkretnymi korzyściami finansowymi: i w krótkiej perspektywie (czyli w różnicy w czynszu między najmem prywatnym, co pozwala generować osobiste oszczędności), i w długiej perspektywie (czyli poprzez rosnącą rok do roku wysokość partycypacji, w ramach mechanizmu waloryzacji).
Asymetria ryzyka: bezpieczeństwo vs. pętla kredytowa
Własność, o której pisze autor, ma swoją ciemną stronę: ryzyko. Właściciel mieszkania na kredyt ryzykuje całym swoim majątkiem. Wzrost stóp procentowych czy załamanie rynku pracy może oznaczać dla niego licytację komorniczą i życiową katastrofę. Nie bez powodu mawia się, że dziś w Polsce lokatora od bezdomności dzielą tylko trzy niespłacone raty kredytu.
Natomiast najemca mieszkania TBS korzysta z bezpieczeństwa nieosiągalnego na rynku komercyjnym. Chroni go prawo lokatorskie, stabilność miejskiej spółki i waloryzowana partycypacja, która jest zwrotnym depozytem, a nie utraconym kapitałem. I to TBS de facto bierze na siebie znaczną część ryzyka, wynikającego np. ze skokowego wzrostu poziomu stóp procentowych.
Warto też wiedzieć, że średni czynsz w TBS Wrocław od dawna jest kształtowany w taki sposób, iż wynosi mniej więcej połowę czynszu maksymalnego, który dopuszcza ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. To pokazuje, że Spółka - wbrew twierdzeniom mec. Prigana - nie “korzysta z mieszkań, które kupują jej najemcy”. Jest dokładnie przeciwnie. TBS Wrocław oferuje usługę najmu, która kosztuje tyle, ile wynoszą faktyczne ustawowe koszty eksploatacji i remontów oraz spłaty kredytów. I nie są to mieszkania, które Spółka niejako przechowuje puste, czekając na lepsze warunki rynkowe, aby więcej zarobić. One służą zaspokajaniu teraźniejszych i przyszłych potrzeb mieszkaniowych we Wrocławiu przez podmiot publiczny, którym jest TBS Wrocław.
Ponadto, we Wrocławiu publiczny model budownictwa społecznego jest skonstruowany w taki sposób, że najemcy - niezależnie od tego, czy żyją na dużym osiedlu, czy też w pojedynczym budynku z kilkunastoma mieszkaniami - mają zapewniony równy dostęp do usług, np. remontów, konserwacji i pielęgnacji zieleni. Nie muszą więc skrupulatnie zbierać funduszy dzielonych na poszczególne nieruchomości i martwić się, z czego sfinansować kosztowne naprawy (np. uszkodzonej windy lub bramy garażowej).
Te koszty TBS Wrocław bierze na siebie, czerpiąc z wpłat czynszowych wszystkich najemców. To wszystko sprawia, że TBS oferuje stabilność właściciela przy elastyczności najemcy. To nie „paradoks”, to przywilej i zjawisko, które przy najmie rynkowym mieszkania nie jest standardem. Wiedzą o tym doskonale członkowie wspólnot lub spółdzielni mieszkaniowych, którzy stają przed nagłymi i pilnymi potrzebami remontowymi. Pozyskanie niezbędnych funduszy często wiążę się wówczas albo ze skokowym wzrostem opłat za mieszkanie, albo też koniecznością szukania finansowania np. w formie drogiego kredytu.
Próba prywatyzacji wspólnego dobra
Najważniejszy postulat artykułu – prawo do wykupu mieszkań – to w istocie wezwanie do prywatyzowania majątku publicznego. Mieszkania TBS powstały na gruntach miejskich, a ich budowa została sfinansowana w dużej mierze dzięki preferencyjnym kredytom udzielanym ze środków publicznych. Umożliwienie wykupu „po kosztach” byłoby gigantycznym prezentem finansowym dla relatywnie wąskiej grupy obecnych lokatorów, finansowanym przez wszystkich podatników – w tym tych, którzy często z trudem spłacają komercyjne kredyty.
Gdyby spełnić oczekiwania, które mec. Grzegorz Prigan wyraził w swoim tekście, okazałoby się, że TBS Wrocław jako spółka komunalna po kilkunastu latach najmu fundowałaby najemcom prezenty w postaci własności mieszkania warte nawet kilkaset tys. zł - kosztem innych podatników. To też pokazuje, że tekst mec. Prigana opiera się na fundamentalnie błędnej logice, czyli próbie przełożenia modelu dojścia do własności mieszkania na system, który nigdy nie był pomyślany jako mieszkalnictwo własnościowe, ale jako mieszkalnictwo społeczne na wynajem.
Są to całkowicie odrębne logiki, a próba przełożenia zasad jednego modelu mieszkalnictwa na drugi nieuchronnie kończy się formułowaniem oczekiwań pod adresem systemu budownictwa społecznego, których nie sposób spełnić, co prowadzi do frustracji najemców.
Co więcej, wykup oznacza definitywne zniszczenie zasobu mieszkań społecznych. Mieszkanie raz sprywatyzowane nigdy nie wróci do puli taniego najmu. Jako TBS Wrocław mamy obowiązek dbać nie tylko o obecnych lokatorów, ale i o przyszłe pokolenia, które również będą potrzebować godnego startu w życiu bez konieczności zaciągania 30-letnich lub nawet dłuższych zobowiązań bankowych. Tym bardziej, że od lat popyt na mieszkania w TBS Wrocław jest znacznie większy niż podaż. Uszczuplanie tego zasobu byłoby więc działaniem na szkodę interesu publicznego w imię interesów jednostkowych.
Nie wylewajmy dziecka z kąpielą
Model TBS jest „trzecią drogą” między kosztowną własnością a niepewnym najmem rynkowym. Atakowanie go za to, że nie kończy się przekazaniem własności, to jak atakowanie biblioteki publicznej za to, że nie pozwala czytelnikom zabrać książek na zawsze do domu.
TBS Wrocław nie „zabiera” nikomu marzeń o własności. My dajemy wolność wyboru: możliwość godnego życia bez ciężaru kredytu, w bezpiecznym standardzie i za uczciwą cenę. I właśnie w obronie tej misji stajemy, w imię odpowiedzialności za potrzeby obecnych i przyszłych pokoleń mieszkańców Wrocławia.
