Rynek biurowy we Wrocławiu wśród największych w Polsce. Rośnie zainteresowanie - firmy wracają do pracy stacjonarnej

Na wszystkich rynkach biurowych dominują renegocjacje umów. Firmy wolą przedłużać kontrakty niż przenosić się do innych lokalizacji. W zajmowanych biurach zatrzymują je wysokie koszty związane z relokacją. Trend najbardziej pogłębia się w Krakowie i Wrocławiu, gdzie odnawianych umów jest najwięcej. Istotne jednak, że w największych miastach w Polsce w ostatnich miesiącach notowany jest spory wzrost zapotrzebowania na powierzchnie biurowe.

W pierwszym półroczu 2025 roku w Warszawie do najemców trafiło około 300 tys. mkw. biur, podobna ilość, jak rok wcześniej. W strukturze regionalnego popytu wybija się Kraków, którego udziałem był w ostatnich miesiącach największy wzrost zapotrzebowania na powierzchnie. Na krakowskim rynku biurowym, do połowy tego roku zakontraktowane zostało przeszło 170 tys. mkw. powierzchni, we Wrocławiu podpisane zostały umowy na ponad 80 tys. mkw. biur, a w Trójmieście chłonność rynku przekroczyła w tym czasie 50 tys. mkw.

Mateusz Strzelecki, Partner - Head of Tenant Representation w Walter Herz

Wiodącą rolę poza Warszawą niezmiennie odegrali najemcy z branży IT i sektora usług dla biznesu.

Powrót do pracy stacjonarnej. Większe zainteresowanie najmem

– Coraz silniej przebijająca się potrzeba powrotu do pracy stacjonarnej to dobry sygnał dla sektora biurowego. Nowych inwestycji biurowych jest nadal jak na lekarstwo, ale zainteresowanie najmem rośnie, co w ostatnich miesiącach mogliśmy obserwować przede wszystkim na rynkach regionalnych. Dobrym prognostykiem dla sektora biurowego jest też wzrastająca średnia powierzchnia najmu – informuje Mateusz Strzelecki, Partner - Head of Tenant Representation w Walter Herz.

W całej biurowej Polsce w budowie pozostaje zaledwie przeszło 320 tys. mkw. powierzchni, w tym 190 tys. mkw. łącznie w największych miastach regionalnych i 130 tys. mkw. w Warszawie. Jeśli planowane terminy oddania inwestycji zostaną przez deweloperów dotrzymane, krajowe zasoby biurowe mają szansę zwiększyć się w tym roku o ponad 200 tys. mkw. nowej powierzchni, szacują analitycy Walter Herz.

Rośnie popyt na biura we Wrocławiu

Wrocław to trzeci największy rynek biurowy w Polsce, po Warszawie i Krakowie. – Na koniec I kwartału 2025 r. powierzchnia biurowa w mieście sięgnęła 1,36 mln m kw – wynika z danych CBRE.

Jeszcze w tym roku do użytku oddane zostaną dwa nowe projekty, które powiększą zasoby przestrzeni do pracy o 23,6 tys. mkw. W pierwszych trzech miesiącach br. wynajętych zostało 43,8 tys. mkw., a więc o ponad połowę więcej niż w tym samym okresie rok wcześniej.

Pierwszy kwartał 2025 roku przyniósł ożywienie na wrocławskim rynku biurowym - łączna powierzchnia wynajęta w tym okresie wyniosła 43,8 tys. m kw, co oznacza znaczący wzrost w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, kiedy to wynajęto o blisko 20 tys. m kw mniej. Jedna na dziesięć transakcji dotyczyła powiększenia przestrzeni biurowej, co potwierdza, że część firm planuje dalszy rozwój oraz powroty do powierzchni oddawanych w latach covidowych.

Paweł Boczar, szef wrocławskiego biura CBRE

Więcej biur do wyboru we Wrocławiu

Wskaźnik pustostanów we Wrocławiu wzrósł do 20,4 proc., a więc o 0,9 pp. względem poprzedniego kwartału i o 1,3 pp. w ujęciu rocznym.

• Jest więc nieco wyższy niż średnia dla sześciu największych miast regionalnych, która wynosi 18 proc.
• Przekłada się to na około 278,3 tys. mkw. powierzchni biurowej dostępnej od ręki.

– Mimo zauważalnej poprawy aktywności najemców, na wrocławskim rynku biurowym nadal dostępna jest znaczna ilość wolnej powierzchni. Warto jednak podkreślić, że utrzymujący się popyt ze strony firm potwierdza odporność Wrocławia jako jednego z kluczowych rynków regionalnych w Polsce. Silne fundamenty ekonomiczne miasta sprzyjają jego dalszemu rozwojowi. Obecna sytuacja rynkowa stwarza najemcom wyjątkowo korzystne warunki do renegocjacji umów, poprawy warunków najmu oraz podniesienia standardu zajmowanej powierzchni. To okno możliwości może utrzymać się jeszcze przez co najmniej dwa lata – komentuje Paweł Boczar, szef wrocławskiego biura CBRE.

Czynsze za biura we Wrocławiu w 2025 r.

Jak wynika z danych CBRE – czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe klasy A we Wrocławiu wzrosły do 16 EUR za metr kwadratowy za miesiąc, co jest wynikiem rosnącego popytu na wysokiej jakości biura w centralnych lokalizacjach oraz dużych kosztów wykończenia i budowy, ale również ograniczonej podaży nowych obiektów.

Jednak wyższy poziom pustostanów prowadzi do obniżek stawek czynszowych w mniej atrakcyjnych lokalizacjach oraz w budynkach niższej jakości – analizuje CBRE.

Wrocław. Po pandemii rynek biurowy się zmienił

Tomasz Chojnacki, dyrektor regionalny w dziale powierzchni biurowych Newmark Polska analizuje rynek biurowy w Krakowie, Wrocławiu i Katowicach.

– Mimo wolniejszej podaży nowych projektów w południowej Polsce, popyt na biura rośnie. Kraków i Wrocław umacniają pozycję liderów, a Katowice konsekwentnie budują swoją markę. Razem tworzą region, który wciąż przyciąga międzynarodowy biznes – mówi Tomasz Chojnacki i dodaje, że zasoby biurowe Wrocławia, Krakowa i Katowic stanowią ponad 60% poziomu tego co ma Warszawa.

Ekspert dodaje, że we Wrocławiu zasoby biurowe zmniejszyły się w wyniku zmiany funkcji części budynków.

Po pandemii rynek biurowy bardzo się zmienił, a właściciele biurowców stanęli przed wyzwaniem dostosowania ich do nowych oczekiwań najemców. Chcąc zachęcić pracowników do powrotu do biura, firmy najczęściej szukają powierzchni w nowoczesnych, wielofunkcyjnych budynkach, które obok biur oferują także usługi gastronomiczne, fitness, przestrzenie rekreacyjne czy sale konferencyjne

Tomasz Chojnacki, dyrektor regionalny w dziale powierzchni biurowych Newmark Polska

– W efekcie starsze obiekty, które nie spełniają tych wymagań, często muszą przejść modernizację, a czasami zmienić swoją funkcję. Już dzisiaj dostrzegamy wpływ tego typu decyzji na rynek, nie sądzę jednak, by miało to stać się zjawiskiem masowym – dodaje przedstawiciel Newmark Polska.

Rynek biurowy we Wrocławiu. Zmiana funkcji i budowa nowych biurowców

Tomasz Chojnacki zauważa, że w stolicy Dolnego Śląska mamy do czynienia ze zmianą funkcji kilku dużych obiektów, co realnie obniżyło zasoby biurowe. – Takie obiekty, jak Sky Tower (część powierzchni), Wratislavia Tower czy Renaissance Business Centre, zostały przekształcone w budynki mieszkaniowe albo hotelowe – wylicza.

W trakcie realizacji w całym Wrocławiu znajdują się tylko dwa nowe biurowce – Swobodna SPOT I (14,5 tys. mkw.) i The Park Wrocław 2 (9,5 tys. mkw.).