Najważniejsze informacje (kliknij, aby przejść)
Plan Ogólny będzie dokumentem nadrzędnym wobec nowych planów miejscowych oraz decyzji o warunkach zabudowy. Obejmie obszar całej gminy, z wyłączeniem wojskowych terenów zamkniętych. Po przeprowadzeniu procedury i uchwaleniu przez radnych miejskich, Plan Ogólny zastąpi obecne Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Wrocławia z 2018. Zgodnie z aktualnym stanem prawnym, nasze miasto, tak jak inne samorządy, na uchwalenie Planu Ogólnego ma czas do końca 2025 roku.
Dlaczego Plan ogólny jest taki ważny?
Pomimo pewnych podobieństw do dobrze znanego Studium, Plan Ogólny to opracowanie o zupełnie innym charakterze. Formuła Studium była szeroka i wielotematyczna. Plan Ogólny będzie miał bardzo zwięzły, techniczny charakter. Odniesie się przede wszystkim do dopuszczalnych na danym terenie funkcji oraz parametrów zabudowy. W takim razie dlaczego jest tak ważny?
Bo przesądzi w całym mieście, gdzie będzie mogła powstać zabudowa, a gdzie będzie w ogóle zakazana. Określi nieprzekraczalne parametry każdej inwestycji. Co najważniejsze – wyreguluje te sprawy nie tylko dla przyszłych planów miejscowych (będą musiały być z nim zgodne!), ale także dla decyzji o warunkach zabudowy, czyli dokumentów wydawanych tam, gdzie planu miejscowego nie ma.
Park, dom jednorodzinny, osiedle, ośrodek handlowy? Zasady zagospodarowania staną się jednolite na terenie całego miasta, niezależnie od drogi, jaką inwestor starał się będzie o pozwolenie na budowę.
Dotychczas Studium mogło oddziaływać na plany miejscowe, ale nie było aktem prawa miejscowego. Aby ostatecznie zabezpieczyć ustalenia, które zapisano w Studium dla danego terenu, trzeba było uchwalić plan miejscowy. Teraz to się zmieni - na dużym poziomie ogólności, ale tę ochronę będzie dawał już Plan Ogólnywyjaśnia Przemysław Matyja, dyrektor Wydziału Planowania Przestrzennego we wrocławskim Urzędzie Miejskim
Więcej na temat różnic pomiędzy Planem Ogólnym i Studium pisaliśmy zaraz po podjęciu przez Radę Miejską uchwały o przystąpieniu do opracowywania Planu Ogólnego. Z treścią tego artykułu można zapoznać się tutaj:
Specyfika Planu Ogólnego
Zgodnie z procedurą przewidzianą ustawą dla Planu Ogólnego, jednym z pierwszych etapów jest zbieranie wniosków. Na zbieranie wniosków do planu dla Wrocławia jest czas od 24 maja do 2 sierpnia 2024 r. W tym terminie każdy zainteresowany może przekazać swoje sugestie do sporządzanego dokumentu.
Kluczowym aspektem jest zrozumienie zakresu tematycznego Planu Ogólnego. Będzie on bardzo zwięzłym aktem. Wydzielonym fragmentom miasta, nazywanym strefami planistycznymi, przypisane będą dopuszczalne funkcje terenu. Skalę zabudowy wyrażą takie wskaźniki jak: maksymalna intensywność zabudowy (czyli relacja powierzchni całkowitej wszystkich kondygnacji budynku do wielkości działki budowlanej), powierzchnia zabudowy, maksymalna wysokość zabudowy i minimalna powierzchnia biologicznie czynna (czyli, w uproszczeniu, powierzchnia, na której rośliny mogą swobodnie rosnąć).
Ustawa określiła zamknięty katalog trzynastu stref planistycznych, a w nich te przeznaczenia, które uznaje się za podstawowe oraz te, które definiując strefę dla danego obszaru można przypisać dodatkowo. Zobacz, jakie to strefy:
Bardziej szczegółową ilustrację stref znajdziecie pod tym linkiem.
Więcej informacji na temat zasad sporządzania Planu Ogólnego znajdziesz w prezentacji na końcu artykułu. W niej również znajduje się dokładniejsze omówienie trzynastu stref z powyższej ilustracji.
O co możesz wnioskować do Planu Ogólnego?
Powyższa charakterystyka Planu Ogólnego przekłada się bezpośrednio na ustalenia dla konkretnej nieruchomości. O co w takim razie wnioskować, kiedy ramy Planu Ogólnego są tak ściśle określone? Przede wszystkim o przeznaczenie/funkcję terenu lub samą strefę planistyczną. Ustawodawca przy każdej strefie planistycznej wskazał dopuszczone dla niej przeznaczenia, co opisane jest szczegółowo w tabeli, w załączonej prezentacji. Jeśli chcesz złożyć wniosek o zabezpieczenie konkretnej funkcji, możesz wpisać ją we wniosku wprost.
Projektanci postarają się odnaleźć odpowiedni profil funkcjonalny oraz strefę planistyczną. Jeśli natomiast ktoś ma zamiar wnioskować o wyznaczenie konkretnej strefy, powinien pamiętać, że wiele funkcji ustawodawca przypisał równocześnie jako możliwe składowe różnych rodzajów strefdodaje Przemysław Matyja, dyrektor miejskich planistów
W takich przypadkach dopuszczenie w Planie Ogólnym funkcji, która Cię interesuje często może nastąpić na kilka możliwych sposobów – poprzez wybór którejś ze stref taką funkcję obejmujących. Poniżej przedstawiamy przykład:
Warto podkreślić, że tereny: zieleni naturalnej, zieleni urządzonej, lasu, wód, komunikacji czy infrastruktury technicznej do 5000 m2 występują w każdej strefie planistycznej.
Podsumowując, do planu ogólnego możesz wnioskować w szczególności o:
- zabezpieczenie konkretnej funkcji lub wyznaczenie strefy planistycznej;
- parametry zabudowy dla konkretnych nieruchomości:
- maksymalna wysokość zabudowy,
- maksymalna nadziemna intensywność zabudowy (czyli relacja powierzchni całkowitej wszystkich kondygnacji budynku do wielkości działki budowlanej),
- maksymalny udział powierzchni zabudowy (czyli relacja powierzchni zabudowy w poziomie terenu do wielkości działki budowlanej),
- minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej (czyli, w uproszczeniu, powierzchnia, na której rośliny mogą swobodnie rosnąć).
To podstawowe ustalenia, które przesądzą o kierunku rozwoju danego obszaru. Poza funkcjami i wskaźnikami, możesz wnioskować także o wprowadzenie w Planie Ogólnym: gminnych standardów dostępności społecznej, obszaru uzupełnienia zabudowy czy obszaru zabudowy śródmiejskiej, których określenie nie jest obowiązkowe ustawowo.
O co nie powinieneś wnioskować do Planu Ogólnego?
Nie o zagadnienia, których w Planie Ogólnym nie można określić. Są to między innymi:
- zasady zagospodarowania terenu np. sposób lokalizacji budynku na działce lub terenie czy forma i położenie miejsc postojowych,
- inne regulacje przestrzenne na rysunku i w treści uchwały, które znane są z planów miejscowych, np.: linie zabudowy, strefy zieleni, szpalery drzew,
- zasady wynikające z przepisów odrębnych np. ochrony zabytków, form ochrony przyrody, terenów zagrożonych powodzią,
- zagadnienia realizacyjne takie jak np.: wniesienie o budowę, przebudowę, rozbudowę, modernizację istniejących obiektów, zmianę nawierzchni, utrzymanie porządku, wyposażenie w toalety publiczne, ławki, place zabaw, śmietniki, wykonanie oświetlenia lub nasadzeń, prace remontowe czy zmianę organizacji ruchu,
- zagadnienia dotyczące sytuowania obiektów małej architektury, tablic i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń.
Co warto wiedzieć na koniec?
Zbieranie wniosków do Planu Ogólnego nie jest jedynym etapem prac, w którym będzie możliwa partycypacja społeczna. Po zebraniu wniosków do Planu Ogólnego, ruszą czynności projektowe, uzgadnianie i opiniowanie z innymi organami administracji, przede wszystkim rządowej. Plan Ogólny stopniowo zacznie nabierać kształtu.
Jednym z dalszych etapów prac nad nim będą konsultacje społeczne projektu Planu Ogólnego. Potrwają minimum 28 dni, a o ich formie i terminach Urząd Miejski będzie informować osobno. Wówczas również każdy będzie mógł zgłosić swoje uwagi do projektu Planu Ogólnego.
Dopiero po konsultacjach społecznych i rozpatrzeniu przez prezydenta wszystkich zgłoszonych uwag do zaprezentowanego projektu, radni miejscy będą mogli zagłosować nad uchwaleniem Planu Ogólnego.
