Mieszkania we Wrocławiu. Nowy rok, ważne decyzje. Co czeka rynek nieruchomości w 2026 roku? [ROZMOWA]

Początek nowego roku to dla wielu osób moment planów, podsumowań i ważnych decyzji: przeprowadzka, zakup pierwszego mieszkania czy budowa domu. Co czeka rynek nieruchomości w 2026 roku?

Początkowa stabilizacja i wzrost cen o 5-6% w III kwartale tego roku. Zaryzykowałbym stwierdzenie, że już w II kwartale możemy zauważyć widoczny trend wzrostowy dla sprzedaży. Rynek jednak bardzo się zmienia, teraz kluczowa jest dobra, solidna lokalizacja, która zawsze przetrwa każde rynkowe turbulencje, konkretne miasto, nawet jego dzielnica i plany jej rozwoju na kolejne lata.

Rynek nawet na największych badanych 7 miastach nie będzie już jednorodny. Zmiany demograficzne i geopolityka będą miały wpływ na znaczną część kraju, niektóre metropolie na tym wygrają. Każde z miast może wyróżnić się innymi wskaźnikami.

Zresztą to już się dzieje. Ale pamiętajmy: nieruchomości to kupowanie przyszłości. Nie tu i teraz, tylko to co będzie w tym miejscu za 5 lat, czy będzie mi to potrzebne lub czy mogę na tym zarobić. Ten kto myśli do przodu, prognozuje i ocenia przyszłe wydarzania, analizuje gospodarkę i to jak zmieniają się nasze zachowania i preferencje, ten dokona najlepszych wyborów.

Kupowanie dla samego kupowania, w oparciu o medialne prognozy o wzroście o kolejne 100% wartości w przeciągu 10 lat może być ryzykowne. Ale warto skupić się na miejscu w ktorym żyjemy, czyli czas na Wrocław.

Warto czekać na rządowe programy wspierające zakup mieszkania?

W żadnym wypadku! Programy byłyby zasadne wówczas, kiedy wprowadzone byłyby w długim okresie, na tych samych zasadach, bez względu na rządzącą w danym czasie partie polityczną czy koalicje. Tak, aby ich nagłe wprowadzanie nie było cenotwórcze, tak aby zawsze dedykowane były dla wybranej, naprawdę potrzebującej grupy osób, na tych samych, jasno określonych, długoterminowych zasadach.

W innym wypadku powodują rynkowe turbulencje, jak te z głośnego programu kredytów 2% z 2023 roku, po których wszyscy jesteśmy oburzeni. Klienci na deweloperów, deweloperzy na polityków, wynajmujący na rentierów. Nic dobrego. Politycy koalicji rządzącej wprowadzili za to jawność cen – i słusznie – licząc co prawda na spadki cen, które jednak się nie objawiły, pomimo tylu agresywnie działających ku temu czynników. Rynek reguluje się sam. Kupujący zyskali jednak transparentność i wygodę przy analizowaniu oferty.

Mieszkania we Wrocławiu: ceny, lokalizacje

Czy to dobry moment na decyzję: kupuję?

Doskonały! Zresztą jeśli planujemy zakup dla siebie (nie inwestycyjnie) czyli do zamieszkania, to „ ten" moment zawsze jest dobry, kiedy wybrana lokalizacja i konkretne mieszkanie spełnia nasze oczekiwania i nas na nie stać.

Drugie takie same, w tym miejscu nie powstanie. Teraz mamy rekordowo dużą podaż we Wrocławiu ok. 9 440 mieszkań (7% więcej niż rok temu), co daje ogromne możliwości wyboru, powoduje konkurencję na rynku deweloperów,  tym samym otwiera drogę do negocjacji.

Niska cena i wysokie rabaty to ważne dla kupujących, ale eksperci często mówią: nie skupiajmy się tylko na rabatach, to zły doradca.

Dobre produkty w mocnych lokalizacjach cały czas idą do góry i są wyprzedawane na starcie sprzedaży, pomimo medialnego szumu o spadkach. Na plus dla klientów jest też fakt rekordowej oferty gotowych, czyli wybudowanych już mieszkań tj. prawie 2200 lokali, co stanowi aż 23% całej oferty.

Rok, dwa lata temu gotowe produkty były na poziomie 12-13% całego magazynu mieszkań. Mamy zatem w czym wybierać, jeśli nie możemy czekać 2 lata na wybudowanie nowych. Do tego sprzyjają nam wreszcie niższe stopy procentowe na poziomie 4%, które dla wielu rodzin otworzyły pole do zakupu, a w ostatnich 4 miesiącach 2025 roku spowodowały zmianę trendu, w którym to rynek deweloperski sprzedał więcej , niż wyprodukował i wprowadził na rynek.

Dzisiaj 3 osobowa rodzina z dochodem 2 średnich krajowych może pozwolić sobie na zakup nowego ok. 70 metrowego mieszkania o wartości 962 tys. zł, co przełoży się na kilkanaście metrów więcej niż jeszcze rok temu, czyli 1 pokój więcej.

Spełnią się optymistyczne prognozy obniżek stóp do 3%?

Jest taka szansa i wówczas na rynek wejdzie kolejna pula szczęśliwych nabywców. Tylko w 3 ostatnich miesiącach 2025 roku złożono 30% więcej wniosków kredytowych niż rok temu osiągając wyniki zbliżone to historycznych rekordów rządowego programu 2% w 2023 roku.

To pokazuje skalę i determinację osób, które czekają na zakup mieszkań. Choć wartość udzielonych w 2025 hipotek ma być rekordowa, nawet w stosunku do 2021 roku, musimy pamiętać, że ok 18% z nich to tzw. refinansowania wcześniej zaciągniętych kredytów.

Nowe mieszkania – czekać na tegoroczne promocje i czy w ogóle będą?

Już były! Szczególnie w 3 i 4 kwartale 2025 roku, kiedy to duże spółki, liderzy rynku bili się o osiągniecie rocznych celów sprzedaży, celem ich prezentacji przed akcjonariuszami i utrzymaniu wartości giełdowej.

Za to mniejsi zmuszeni do konkurencji i po to aby utrzymać się na rynku lub też uciec przed wchłonięciem, także dostosowywały się do akcji promocyjnych. Teraz to nadal dobry czas na negocjacje. Duża oferta nadal pozwala na uzyskanie dobrych rabatów czy miejsc postojowych w cenie, częściowego wykończenia  lub systemu płatności 20/80.

Ale tylko do pewnego momentu, kiedy  ugruntowana już dynamika sprzedaży oparta ostatnio na wpływie obniżek  stóp procentowych, zostanie wzmocniona powrotem  inwestorów, a deweloperzy zestawią to nie tylko z aktualną podażą, ale tym co realnie mogą wyprodukować w najbliższych latach.

arch. prywatne

Rynek wtórny – będzie atrakcyjny?

Zawsze jest, ale rządzi się zupełnie innymi prawami. Ze względu na niższą cenę oraz wiele bardzo dobrych lokalizacji, które już się nie powtórzą w formule rynku pierwotnego, nadal będzie atrakcyjny.

Wg badań aż 50% z nas deklaruje chęć zakupu używanych mieszkań, a tylko 20% stawia na lokale nowe. Rynek wtórny to zarówno mieszkania na starszych dużych osiedlach z wielkiej płyty ( ale często  z doskonałymi przestrzeniami zielonymi pomiędzy nimi), co ze względu na jakość tych budynków oraz rosnące koszty utrzymania odstrasza już część klientów.

To także cześć mieszkań na nowszych osiedlach, używanych , ale w świetnych lokalizacjach , już wykończonych i nie zniszczonych, gdyż oddanych do użytku 5-10 lat temu. Rynek wtórny jest także bardziej skłonny to szybkich negocjacji i obniżek. Wyrósł mu jednak nagle spory konkurent, czyli 2200 gotowych mieszkań na rynku pierwotnym. Konkurencja, zatem negocjacja.

A może w 2026 roku postawić na najem?

Najem dla jednych będzie nadal strefą wolności i dokonywania wyboru co jest dla mnie lepsze na dziś, a dla tych przyjeżdżających do pracy i studentów czymś naturalnym i potrzebnym. Dla innych koniecznością ze względu na brak możliwości pozyskania kredytu na własne mieszkanie.

Ceny najmu we Wrocławiu pozostają stabilne względem poprzedniego roku, co martwi część inwestorów nie mogących oczekiwać wysokich stóp zwrotu z zainwestowanych środków w coraz to droższe ,nowe mieszkania.

Jeśli jednak z powodu obniżek stóp kolejna część osób ruszy na rynek, wówczas pojawią się na nim inwestorzy, także drobni, dla których depozyty bankowe o realnej oczekiwanej wartości 3% rocznie przestaną być zyskowne, a widmo rychłego startu podwyżek cen zmotywuje do szybkich decyzji .

Warto zwrócić uwagę, że Polacy trzymają na rachunkach ROR oraz lokatach rekordowe 1,4 bln zł, a w samym tylko październiku założyli - już  krótkoterminowo - lokaty na rekordowe ponad 90 mld. zł, łapiąc się na ostatnie promocje w bankach. I teraz należy przypomnieć, że we Wrocławiu sprzedajemy średnio ok. 8 tys. nowych mieszkań rocznie, a przez 2024-25 kupiliśmy ich niecałe 12 tys., co oznacza że, aż 4 tysiące osób nadal czeka na sygnał możliwości kredytowych i zakup wymarzonego lokalu.

Teraz wspierają się najmem lub mieszkają z rodzicami. Jeśli ta fala ruszy i zderzy się z popytem powracających inwestorów oraz naturalnym, stałym popytem nowych klientów, wówczas zauważymy widoczne wzrosty cen.

Inwestycje mieszkaniowe we Wrocławiu: najbardziej popularne lokalizacje

Branża deweloperska szykuje się do wielkich inwestycji mieszkaniowych w 2026 roku?

Wrocław to miasto, które stale się rozwija. Coraz częściej mówi się o potrzebie metra w perspektywie 10 lat, kiedy prognozy mówią o 1,5 mln jego codziennych użytkowników (nie znaczy zameldowanych).

Wie o tym branża deweloperska. Każdy z dużych deweloperów ma zabezpieczone kilkanaście tys. mieszkań do budowy i stale powiększają oni swoje banki ziemi, co publikują w corocznych raportach i jest to dostępne dla każdego.

Coraz częściej branża się konsoliduje , gdzie duże podmioty przejmują mniejsze lub zawierają z nimi przedsięwzięcia joint venture.

Mieszkańców Wrocławia przybywa, które osiedla są dziś najbardziej popularne?

Miasto będzie się zagęszczać, to naturalny kierunek dla atrakcyjnych koniunkturalnie metropolii, coraz więcej osób będzie chciało w nim żyć, studiować  i pracować. Szczególnie zachód Wrocławia: Pilczyce, Gądów, okolice Lotniczej, które poprzez poczynione inwestycje komunikacyjne po Euro2012 oraz budowie stadionu i węzłów przesiadkowych, także przejdzie pewną mieszkaniowa metamorfozę. O części planowanych inwestycji możemy już przeczytać oficjalnie.

Warto jednak zwrócić uwagę, że to co zostanie kiedyś wybudowane, dziś jest przygotowywane przez deweloperów. To proces kilkuletni. Tutaj wskaźniki GUS za rok 2025 są alarmujące, gdyż aż 23% mniej  budów zostało rozpoczętych niż rok wcześniej , co oznacza, że deweloperzy mają świadomość dużej aktualnej podaży, która hamuje ceny i pomimo, że mogliby , nie rozpoczynają już nowych budów.

Ważny jest także wskaźnik uzyskanych pozwoleń na budowę, który był niższy o 16%, co oznacza, ze spowalnia się tempo przygotowania tych kolejnych, które pojawią się w następnej turze za kilka lat.

Obecnie mieszkań we Wrocławiu więcej sprzedaje się niż buduje. To się zmieni?

Rok 2025 był szczególny, ze względu na początkowo wysokie poziomy stóp, sprzedaliśmy nieco mniej ( 5733 szt.) niż to co deweloperzy dostarczyli na rynek (5841 szt.). Wcześniej ani kupujący , ani sprzedający nie byli do tego przyzwyczajeni. Sprzedaż wchłaniała wszystko.

Jednak ostatni kwartał zarówno w Polsce i w samym Wrocławiu  był przełomową zmianą, kiedy to poprzez obniżki stóp, rabaty oraz powrót kupujących we Wrocławiu  sprzedano więcej (1686 szt.) niż wprowadzono (1497 szt.). Sprzedaż odnotowała wyraźny 15% wzrost do poprzedniego 3-go kwartału.

Ile jest nowych mieszkań na sprzedaż we Wrocławiu i ile trzeba za nie zapłacić?

Aktualna sprzedaż i podaż mieszkań powoduje, że Wrocław stał się rynkiem stabilnym. Określa się to poziomem 5 kwartałów, w których przy aktualnej dynamice rynku chcielibyśmy sprzedać wszystko to, co mamy w ofercie.

Rynki ze wskaźnikiem powyżej 6 kwartałów określa się mianem nadpodażowych, którym nie towarzyszą wzrosty cen i dominują promocje. Dziś wskaźnik Wrocławia to 5,5 kwartału - jesteśmy na granicy przesilenia, na które wpłynąć mogą grupy osób zainteresowanych, o których wspomniałem powyżej.

Ceny mieszkań nareszcie spadają – to najczęstsze tytuły internetowych nagłówków w 2025 roku. Jak to wygląda we Wrocławiu?

Wrocław wygląda tak: Nowe mieszkania ze średnia ceną 14 797 zł/mkw., które właśnie wchodzą na rynek (czyli te które deweloperzy właśnie wrzucają do oferty) są 5% droższe niż 3 m-ce temu i 3% droższe niż rok temu.

• Te, które kupujemy w ostatnich 3 miesiącach, jesteśmy już po negocjacjach i umowach miały średnią cenę transakcyjną 14 574 zł/ mkw., czyli są tańsze o 4% niż kwartał temu (tu działały akcje promocyjne z końca roku), ale i tak 2% droższe niż rok temu.
• A te wszystkie wolne, z których możemy wybierać idąc dziś na zakupy w 2026 roku, osiągnęły średnią cenę 15 141 zł/mkw., czyli 1,5% więcej niż rok temu.

Tak wygląda prawda na temat tańszych mieszkań i stąd rynek wrocławski określa się mianem stabilnego z tendencją do wzrostów za 3-6 m-cy. Warto podkreślić, że największe miasta w Polsce odnotowały najniższa dynamikę wzrostu cen w Europie Środkowo-Wschodniej.

Rynek mieszkaniowy: lokata kapitału. Czy to się opłaca?

Inwestorzy, także ci drobni decydują się na zakup mieszkań tylko we Wrocławiu ?

To bardzo ważny segment rynku, który wcześniej stanowił nawet aż 30-40% zakupów nowych mieszkań. Inwestorzy, także ci mniejsi, którzy decydują się na zakup kolejnego mieszkania jako lokaty kapitału, czy pod wynajem obserwują prognozy rozwoju miasta, stopy zwrotu z inwestycji, ale także ciągle niepewną geopolitykę, bezpieczeństwo, sytuacje na Ukrainie, pozostanie siły roboczej w Polsce, która zapewni ciągły wynajem.

To właśnie ta niepewność, pomimo szumnych zapowiedzi rozejmu nakazuje im rozważyć inne rynki. Krajowe: w górach lub nadmorskie, które nie notują w ostatnich 2 latach wyraźnych wzrostów oraz... zagraniczne.

Oprócz wzrostu wartości, możliwości najmu turystycznego, to także zabezpieczenie bezpieczeństwa. Tylko w 2024 roku - jako Polacy - zakupiliśmy rekordowe aż 4200 apartamentów w samej Hiszpanii, w 2025 po 3 kwartałach osiągnęliśmy już 3 tysiące, więc wynik roczny będzie ponownie zbliżony do 4000.

To skala krajowa, ale gdybyśmy chcieli ją przełożyć na udział wrocławskiej sprzedaży na tle 7 największych miast , która wynosi 13% osiągnęlibyśmy wynik ok. 530 mieszkań, jakie w 2025 roku kupili wrocławianie, w nieco cieplejszym i teoretycznie bezpieczniejszym z punktu widzenia ewentualnych konfliktów regionie.

Oznacza to, że tylko w jednym kwartale ok. 130 osób z Wrocławia może decydować się na inwestycje poza Polską i Wrocławiem, co stanowi aż 9% w stosunku do całej sprzedaży nowych lokali w 2025 we Wrocławiu i tym samym blokuje  nie osiągnięte udziały w przytoczonych powyżej lokalnych wynikach sprzedaży 2025.

Piotr Wiak – ekspert i analityk rynku mieszkaniowego, absolwent Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, z rynkiem związany od 13 lat jako dyrektor sprzedaży i marketingu oraz członek zarządu jednej z wrocławskich spółek deweloperskich , prywatnie inwestor, od 2 lat właściciel PWN Piotr Wiak Nieruchomości, gdzie doradza klientom indywidualnym w wyborze nieruchomości, a także organizuje i wspiera zewnętrznie, procesy sprzedażowe wrocławskich inwestorów.