Najważniejsze informacje (kliknij, aby przejść)
Radni zebrali się w tej sprawie już w poniedziałek 24 sierpnia, ale poszczególne kluby zgłosiły liczne propozycje zmian w proponowanej wersji planu. W wyniku głosowań całej Rady Miejskiej, 28 z nich zostało uwzględnionych. Planiści zaktualizowali przedłożony projekt, aby radni mogli dokończyć sesję dwa dni później i przegłosować dokument w ostatecznej wersji już jako całość.
Plan ogólny w ostatecznie uchwalonej wersji można znaleźć tutaj.
Jakie poprawki nanieśli radni?
Spośród 28 zmian, które przyjęli radni, można wyróżnić zarówno kilka mających znaczenie dla bardzo dużych obszarów Wrocławia (czy wręcz dla całego Wrocławia), jak i bardziej punktowe, ale mocno zmieniające ustalenia np. dla poszczególnych osiedli.
- Wytyczono tzw. Trasę Czeską w wariancie możliwym do wybudowania zgodnie z przebiegiem w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego z 2010 roku. Na najbliższej sesji planowane jest przystąpienie do sporządzenia MPZP, który ostatecznie zabezpieczy planistycznie drogę.
- Przekwalifikowano tereny na północnym brzegu Odry, pomiędzy Lasem Rędzińskim i AOW, ze stref gospodarczych na strefy zieleni i rekreacji (po drugiej stronie AOW znajdują się dawne pola irygacyjne – przyszły rezerwat przyrody).
- Zmniejszono OUZ - Obszar Uzupełnienia Zabudowy (czyli obszar, na którym możliwe będzie wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, tzw. dewuzetki, w celu wznoszenia nowych budynków). OUZ zniknął przede wszystkim tam, gdzie dominują ukształtowane historycznie kwartałowe struktury (głównie osiedla Ołbin, Nadodrze, Kleczków, Plac Grunwaldzki, Huby, Przedmieście Świdnickie, Gajowice, Powstańców Śl.).
- Znacząco ograniczono maksymalne parametry zabudowy na Sołtysowicach w części z dopuszczalną zabudową wielorodzinną w rejonie al. Poprzecznej, ul. Sołysowickiej, ul. Wojaczka (między innymi wysokość obniżona z 25 do 12 metrów).
Czym jest plan ogólny? Dlaczego jest tak ważny?
Plan ogólny określa przede wszystkim możliwości miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Nie anuluje ani nie modyfikuje obowiązujących MPZP, ale przyszłe MPZP będą ustalać rozmiary zabudowy oraz określać funkcje terenów (np. mieszkania, usługi, zieleń), niejako wybierając z zamkniętego, precyzyjnego katalogu możliwości, jakie dla danej strefy w mieście przewiduje plan ogólny.
Również przyszłe decyzje o warunkach zabudowy (tzw. dewuzetki) będą musiały być zgodne z funkcjami i parametrami z planu ogólnego. Co ważne: do tej pory po „dewuzetkę” można było przyjść wszędzie, gdzie nie było MPZP. Teraz sam brak MPZP dla danego terenu nie wystarczy do uzyskania „dewuzetki” na nowy budynek. O jej wydanie będzie można wystąpić tylko tam, gdzie na to pozwala plan ogólny, czyli tam, gdzie jest wspomniany Obszar Uzupełniania Zabudowy (OUZ). Maksymalne parametry „dewuzetki” będą musiały się zmieścić w ustaleniach, jakie dla danego terenu poczynił plan ogólny – tak samo, jak muszą się w nich mieścić przyszłe MPZP.
- Plan ogólny wprowadza „strefowanie” miasta w sposób, który wymaga uważnej lektury i zrozumienia od każdej osoby, która analizuje dokument. Tak trudny akt prawny, dla tak wielkiego obszaru, jakim jest miasto na 80 tys. budynków i 110 tys. działek ewidencyjnych, nie jest i nigdy nie będzie w stanie zadowolić absolutnie wszystkich. To zawsze szukanie kompromisu i najlepszych rozwiązań dla wspólnoty rozumianej jako całość. My tego balansu poszukaliśmy - mówi wiceprezydent Grzegorz Roman.
- Dziękuję mieszkańcom za aktywne zabieranie głosu w sprawie kształtu planu ogólnego. Z kolei naszym ludziom, szczególnie Wydziałowi Planowania Przestrzennego – składam słowa uznania za mrówczą pracę włożoną w przygotowanie tego aktu prawnego – dodaje wiceprezydent Roman, który nadzoruje Departament Urbanistyki i Architektury, w tym m.in. miejskich planistów. W trakcie trwających ponad dwa lata prac nad planem ogólnym zastąpił na stanowisku Michała Młyńczaka, który w roli wiceprezydenta także nadzorował dużą część prac nad dokumentem.
Od maja do sierpnia 2024 roku można było zgłaszać wnioski do planu ogólnego – w tym etapie, poprzedzającym jeszcze właściwy proces projektowania dokumentu, wpłynęło ponad 9 tysięcy wniosków. Później, gdy plan ogólny uzyskał już konkretny kształt, w kwietniu i maju 2026 roku można było zgłaszać uwagi do przedstawionego w konsultacjach społecznych projektu planu. Na tym etapie partycypacji wpłynęło około 11 tys. uwag, z których 77% zostało uwzględnionych przynajmniej częściowo. Dopiero po naniesieniu poprawek, wynikających ze zgłoszonych uwag, plan został przedstawiony Radzie Miejskiej, która przegłosowała jeszcze 28 zmian i dopiero tak zmodyfikowany dokument - uchwaliła.
Pożegnaliśmy Studium z 2018 roku
Plan ogólny zastępuje w systemie prawnym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. Ostatnie Studium uchwalono w 2018 roku i dzieliło Wrocław na 101 tzw. jednostek urbanistycznych. Przypomnijmy – plan ogólny dla Wrocławia ma prawie 10 tysięcy stref planistycznych. Studium mocno różniło się formą i sposobem działania, ale miało wspólne cechy z dzisiejszym planem ogólnym: określało najważniejsze kierunki rozwoju miejskiej polityki przestrzennej i stało w hierarchii ponad MPZP. Plany miejscowe miały być zgodne ze Studium.
Co się zmieniło w porównaniu z Studium, jeśli chodzi o myślenie o mieście?
- Są dwa najbardziej czytelne przykłady w porównaniu ze Studium z 2018 roku, mające charakter bardziej systemowy. Pierwszy - to rezygnacja z zakładanego dawniej przekształcenia części ogrodów działkowych na funkcje inwestycyjne i objęcie ich ochroną w ramach błękitno-zielonej infrastruktury. Ta zmiana ma wyraźny wymiar społeczny. Przecież 60% wniosków, złożonych przed projektowaniem planu ogólnego dla Wrocławia dotyczyło utrzymania ogrodów działkowych – zauważa profesor Łukasz Mikuła z Uniwersytetu Adama Mickiewicza w Poznaniu, urbanista i prawnik, ekspert Instytutu Miast i Regionów, który jako osoba z zewnątrz analizował wrocławski plan ogólny.
– Druga zmiana to usankcjonowanie transformacji niektórych terenów poprzemysłowych – mówię tu o rejonach dawnej stoczni Zacisze, ul. Tarnogajskiej oraz ul. Lotniczej – jako stref wielofunkcyjnych z zabudową mieszkaniową wielorodzinną. Zostały one zainicjowane już wcześniej, przy użyciu przepisów tzw. specustawy mieszkaniowej – dodaje prof. Mikuła.
Poznański ekspert ocenił wysoko wrocławski projekt planu ogólnego za udane przeniesienie wartościowych rozwiązań z dotychczasowego Studium oraz za spójny i logiczny sposób myślenia, jak powinien rozwijać się Wrocław. – Solidna i metodycznie bardzo dobrze przygotowana podstawa do prowadzenia miejskiej polityki przestrzennej – konkluduje prof. Mikuła.
Warto pamiętać, że podobnie jak pożegnane już Studium (co kilka lat wychodziły kolejne jego edycje), plan ogólny, choć jest strategicznym aktem prawnym, nie jest dany raz na zawsze. W przyszłości Rada Miejska będzie mogła go zmieniać, stosownie do zmieniających się realiów. Największa praca została już jednak wykonana.
