Czego się dowiesz z tego artykułu:
- Jak zmieniły się ceny mieszkań we Wrocławiu?
- Czy warto kupować mieszkanie teraz, czy lepiej poczekać na lepsze warunki kredytowe?
- Jak programy TBS, SIM, MDR i SAN wpływają na rynek wynajmu we Wrocławiu?
Ceny mieszkań we Wrocławiu – prognozy się sprawdziły
W lutym rozmawialiśmy, czy kupić mieszkanie, wybudować dom, czy raczej wynająć i poczekać. Które z Pana wcześniejszych prognoz się sprawdziły, a które nie?
Przyznam, że większość z nich okazała się trafna – to efekt obserwacji rynku, a nie mojej zasługi. On sam się reguluje, w długim okresie, podczas gdy internet często serwuje nam informacyjną czkawkę.
Przewidywałem, że mimo zapowiedzi stagnacji, po dwóch kwartałach ceny wzrosną o ok. 5%. Tak się stało: ceny nowych mieszkań w ofercie wzrosły o 4,3% do 15 790 zł/mkw, a ceny mieszkań już kupionych podniosły się o 4% do 15 143 zł/mkw. Ceny nowo wprowadzanych mieszkań poszybowały aż o 22%, ale to chwilowy efekt średniej – do oferty dodano kilka projektów premium, w których Wrocław dopiero raczkuje na tle Warszawy, Krakowa czy Gdańska. Tego nie przewidziałem.
Kluczowa była prognoza dot. odłożonego popytu – osób, które przez ostatnie 2 lata nie kupiły mieszkania z powodu wysokich stóp procentowych, ale czekały na odpowiedni moment. Szacowałem, że we Wrocławiu to ok. 2–3 tys. osób. To właśnie one odpowiadają za ożywienie sprzedaży w trakcie wakacji, kiedy rekordowe liczby rezerwacji z miesiąca na miesiąc przechodziły w umowy deweloperskie. Na początku roku było ok. 9 440 nowych mieszkań w ofercie, dziś to ok. 7 600 szt. Przy takim tempie sprzedaży Wrocław, obok Warszawy, ma najwyższą dynamikę wyprzedaży w Polsce – wskaźnik oscyluje ok. 4 kwartałów, podczas gdy za równowagę rynkową przyjmuje się 5–6.
Segmentacja oferty na wrocławskim rynku mieszkań
A co zmieniło się na wrocławskim rynku nieruchomości?
Wyraźna segmentacja oferty – to nowy trend ostatniego półrocza w każdej dużej aglomeracji. Wyłaniają się trzy grupy: ekonomiczna, popularna i premium, co widać w skokach cen.
W kwietniu wprowadzono ok. 700 nowych mieszkań w cenie 13 100 zł/mkw – wyprzedano je w miesiąc. Średnia cena transakcyjna spadła do ok. 13 900 zł/mkw, co media szybko nazwały załamaniem rynku. Zbyt szybko – w kolejnym miesiącu pojawiły się 2 projekty premium (ul. Świdnicka i K. Wielkiego, 30–40 tys. zł/mkw) i cena ofertowa wróciła do ok. 15 tys. zł/mkw.
Coraz bardziej liczy się lokalizacja, jakość wykonania i doświadczenie dewelopera, nie tylko liczba pokoi. Dzięki jawności cen klienci są lepiej wyedukowani i sami śledzą rynek – do biur sprzedaży trafiają już na etapie wyboru między 1–3 ofertami.
Według GUS (Główny Urząd Statystyczny) w ostatnim roku we Wrocławiu oddano ok. 7,5 tys. nowych mieszkań (+4% rok do roku], ale -16% wobec średniej z 10 lat). Budowę rozpoczęto niecałych 5 tys. mieszkań – aż 12% mniej niż rok wcześniej i 40% mniej niż średnia z ostatniej dekady. Proces powstania mieszkania to realnie 3–5 lat od zakupu gruntu do oddania lokalu. Co ważne, to klienci – nie deweloperzy – spodziewają się kolejnych wzrostów cen, bazując na własnych doświadczeniach z zakupów 5–10 lat temu.
Dlaczego wrzesień to najlepszy czas na zakup mieszkania
Mamy wrzesień – po wakacjach. Dlaczego jesień sprzyja transakcjom bardziej niż inne pory roku?
Wcześniej wakacje były okresem spowolnienia, ale nie tym razem. W lipcu wprowadzono do sprzedaży ok. 120 mieszkań, a sprzedano aż 800 – podobne wyniki mieliśmy tylko w 2023 roku, w szczycie programu Bezpieczny Kredyt 2%, choć dziś nie ma żadnych dopłat, a mieszkania są droższe. W sierpniu sprzedaż wzrosła o kolejne 25% rdr, z czego 39% umów to wcześniejsze rezerwacje i odłożony popyt.
Wrzesień tradycyjnie jest momentem przebudzenia zakupowego – wracamy do codziennych obowiązków i wtedy właśnie znajdujemy czas na ważne decyzje. To też ostatni kwartał roku, w którym giełdowi deweloperzy walczą o wyniki sprzedaży dla akcjonariuszy, co jest dobrą okazją do negocjacji – choć w dobrych, kurczących się podażowo lokalizacjach niewiele da się wynegocjować.
Rynek pierwotny czy wtórny – co się bardziej opłaca
Jak dziś wygląda relacja cen między rynkiem pierwotnym a wtórnym we Wrocławiu?
To dwa różne, ale komplementarne rynki. Deweloperzy mają w magazynach ponad 2000 gotowych mieszkań – to ponad 20% całej oferty, zamiast zwykłych 12–13%. Generuje im to koszty, więc jest tu przestrzeń do negocjacji.
Rynek wtórny ma swoje zalety – to nierzadko lepsze lokalizacje i gotowe, dobrze wykończone mieszkania. Według danych NBP (Narodowy Bank Polski) średnia cena tam jest ok. 14% niższa niż nowych, nie wykończonych lokali, a po wykończeniu różnica może sięgać 30–40%. Mimo to ok. 20% kupujących w ogóle go nie rozważa – wolimy mieszkania nowe i tylko swoje od A do Z.
Mieszkania społeczne we Wrocławiu – TBS, SIM, MDR, SAN
Czy duża podaż mieszkań społecznych (TBS, SIM, MDR, SAN) może realnie odciążyć rynek komercyjny i wpłynąć na czynsze?
(SIM – Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa, spółka budująca mieszkania na wynajem w podobnym modelu co TBS; MDR – Mieszkania dla Rozwoju, program finansowany z funduszu zarządzanego przez PFR Nieruchomości; SAN – Społeczna Agencja Najmu, pośrednik między prywatnym właścicielem a najemcą dla osób z tzw. luki czynszowej.)
Nie liczyłbym na duże odciążenie. To wciąż tylko 2 450 mieszkań, które trafią na rynek za 2 lata, w wybranych lokalizacjach – a przy wynajmie zwykle nie idziemy na kompromisy co do miejsca. Tyle lokali na wynajem rynek komercyjny dostarcza w skali jednego roku.
Wrocław się zmienia – dziś ma blisko milion mieszkańców, a za 5–10 lat może to być 1,5 mln. Programy społeczne wymagają spełnienia warunków dochodowych, więc nie korzystają z nich np. nowi przyjezdni z zagranicy. W długim okresie jest to jednak bardzo potrzebne dla rynku i dobrze, że rozwija się w takim tempie.
TBS-y biją rekordy popularności – na jedno ogłoszenie zgłasza się średnio ponad 30 osób, w rekordowym przypadku 51. Co to mówi o zdolności kredytowej wrocławian?
Można by pomyśleć, że jest bardzo źle, ale liczba i wartość wniosków kredytowych na mieszkania rośnie z roku na rok. Pytanie, czy zgłaszający się do TBS rzeczywiście spełniają warunki, czy tylko złożyli wniosek. Jeśli spełniają – oznacza to, że nie stać ich na rynek komercyjny i potrzebują silniejszego rozwoju takich inicjatyw. To dobrze wpływa na stabilizację całego rynku w długim okresie, co jest najzdrowszym stanem dla każdej gałęzi gospodarki.
Czy SIM czy MDR mogą stanowić realną alternatywę dla osób rozważających zakup mieszkania na kredyt?
Wątpię. To zupełnie inny segment odbiorców niż kupujący na kredyt – podobnie jak inny segment tworzą nabywcy na rynku wtórnym i pierwotnym. Nie każdy może skorzystać z tych programów, a lokali wciąż jest za mało – potrzeba wielu lat, by to zmienić, tak jak deweloperom zajęło lata zbudowanie skali swojej produkcji.
Mieszkania to nie tylko deweloperka, jak często twierdzą media i politycy – to proces wieloletni, który napędza całą gospodarkę: firmy wykończeniowe, producentów AGD, meble, banki i wiele innych branż. Warto, aby powstawało ich więcej – być może wówczas staną się tańsze, a więcej osób będzie miało pracę, by uzbierać na własne.
Kredyty hipoteczne we Wrocławiu – czy to dobry moment
Jak ocenia Pan obecne stopy procentowe i dostępność kredytów hipotecznych – to dobry moment na zaciągnięcie kredytu, czy lepiej poczekać?
Tego nie udało mi się aż tak dokładnie przewidzieć – liczyliśmy na obniżki stóp do nawet 3%, ale znów zagrała geopolityka, głównie konflikt na Bliskim Wschodzie, co spowodowało stagnację. W marcu padł rekord liczby wniosków kredytowych, a media pisały o końcu zakupów mieszkaniowych. Paradoksalnie część klientów zdecydowała się nie czekać na lepsze warunki, obawiając się ich pogorszenia.
Lipcowa wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych po raz pierwszy w historii przekroczyła 14 mld zł – to 33% więcej niż rok temu, a nowych wniosków złożono 11% więcej rdr. Uwzględniając refinansowanie (ok. 30% udziału), całe pierwsze półrocze 2026 to wzrost aż o 45% rdr. To dobry moment na taką decyzję – nie czekałbym.
Prognoza cen mieszkań we Wrocławiu na najbliższe miesiące
Patrząc na najbliższe miesiące – czy ceny mieszkań we Wrocławiu pójdą ostro w górę, ustabilizują się, czy raczej należy oczekiwać korekty?
Zakup mieszkania to decyzja na lata, nie na dziś – lokalizacja, rozkład i otoczenie mają większą wartość niż wahania cen o 5–10%.
Szykowane przepisy o miejscach schronowych w nowych budynkach podrożą koszt budowy. Grunty we Wrocławiu nie tanieją, miasto nie idzie deweloperom na rękę, a inflacja – choćby przez ceny ropy – będzie raczej rosnąć niż spadać.
Według GUS średnie wynagrodzenie netto we Wrocławiu w lipcu wzrosło o 6,5% rdr, do ok. 7 274 zł – to pozwala kupić ok. 0,48 mkw mieszkania miesięcznie, dokładnie tyle samo, co 5 czy 10 lat temu. Ceny w ujęciu nominalnym wydają się wyższe, ale realna relacja jest niemal identyczna.
Dodatkowo na rynek wchodzi nowa grupa: osoby, które 12 lat temu kupiły pierwsze małe mieszkania, dziś mają dzieci i szukają większych lokali lub domów we Wrocławiu. Takich mieszkań jest zwykle 5–10% w każdym projekcie, a ich cena za mkw jest zbliżona do inwestycyjnych kawalerek – bo popyt na nie odkładał się latami. Rodzi się nowy segment podwyższonego standardu (Ołtaszyn, Biskupin, Sępolno), naśladujący bardziej dojrzałe rynki, jak Warszawa.
