Nowe Żerniki: Przecieramy szlaki dla innych

Odważni, nie boją się ryzyka, lubią nowe wyzwania – tak można określić mieszkańców Nowych Żernik, którzy zawiązali pierwszą, wrocławską kooperatywę mieszkaniową. To zupełna nowość na polskim rynku mieszkaniowym. Nie jest im łatwo, choć miasto Wrocław, wspiera ten typ budowania. Wciąż jednak  jest pionierem wśród polskich miast. 


Trudno jest założyć kooperatywę mieszkaniową w Polsce?

Karolina Woźniak, kierownik projektu Wrocławskie Kooperatywy Mieszkaniowe: - Kooperatywy próbują już zakładać osoby prywatne, ale prócz Wrocławia żadne miasto w Polsce jeszcze nie zainteresowało się tym rodzajem budownictwa. Wrocławski Urząd Miejski wspiera ten pomysł. Wystarczy grupa osób, która chce wspólnie zbudować dla siebie dom swoich marzeń, dostosowany do potrzeb. Dlatego, prócz standardowych mieszkań projektują, też wspólne przestrzenie do życia jak rowerownie, pralnie, pracownie, czy świetlice, czyli miejsca, z których można wspólnie korzystać.

Skąd pomysł na kooperatywy?

Karolina Woźniak:  - Rzecznikami kooperatyw stali się architekci projektujący osiedle Nowe Żerniki. Zainspirowani ideami przedwojennej WuWy ( niem. Wohnungs- und Werkraumausstellung - Wystawa mieszkania i miejsca pracy – red.) od razu przewidzieli trzy działki pod budynki stawiane przez kooperatywy mieszkaniowe. Poza tym wrocławski urząd miejski współpracuje z Niemcami, a tam kooperatywy są bardzo popularne, więc ten temat nie był nam obcy. Dlatego w zeszłym roku postanowiliśmy spróbować przenieść je na nasz, wrocławski grunt. To kompletny poligon doświadczalny. Uczymy się dopiero kooperatyw razem z ich założycielami, bo niczego takiego nie było przecież wcześniej.

Czy mieszkanie budowane przez kooperatywę jest tańsze do deweloperskiego?

Karolina Woźniak:  - Generalnie szacuje się, że budowa w kooperatywie jest o 30 proc. tańsza od budynku stawianego przez dewelopera. Przede wszystkim kooperanci budują sami, więc nie muszą płacić marży żadnemu deweloperowi. Oczywiście to są szacunki relatywne, ponieważ w kooperatywie planuje się dodatkowo pomieszczenia wspólne, które podnoszą nieco koszt realizacji inwestycji. Poza tym wiele zależy od materiałów i technologii wybranych przez kooperatywę. Są grupy, które chcą na początku więcej zainwestować, ale dzięki temu mieć tanie w eksploatacji mieszkanie. Wszystko zależy od woli budujących.

Gdy miasto ogłosiło, że trzy działki na wzorcowym osiedlu Nowe Żerniki przeznacza dla kooperatyw pojawili się chętni na tego rodzaju inwestycję?

Karolina Woźniak:  - Kooperatywa to nowa w Polsce forma budownictwa mieszkaniowego, ale chętnych nie brakuje. Najczęściej są to ludzie w bardzo różnym wieku od 30 do 50 lat, mający rodziny i dzieci. Zainteresowani są głównie mieszkaniami o powierzchni 70-80 metrów kw. Rozmawiali też ze mną seniorzy zainteresowani mieszkaniem w kooperatywie. Dla starszych osób ten rodzaj mieszkania może być lekarstwem na samotność, ponieważ w kooperatywie mogą być wciąż potrzebni np. pomagając przypilnować dziecka sąsiadów, a jednocześnie mogą liczyć na pomoc innych mieszkańców.

Dlaczego więc w Polsce nie powstają masowo kooperatywy? Z jakimi trudnościami trzeba się mierzyć w naszych polskich realiach?

Karolina Woźniak:  - Są dwa rodzaje trudności, z którymi mierzą się przyszli mieszkańcy Nowych Żernik. Pierwszym z nich jest znalezienie pieniędzy na inwestycję. Polskie banki nie mają w swojej ofercie produktów przeznaczonych dla kooperatyw. Mimo naszych oficjalnych rozmów z różnymi bankami do tej pory nie udało się wynegocjować kredytu skrojonego pod kooperatywy. Na razie banki nie widzą w tym interesu. Myślę, że gdy zacznie powstawać więcej kooperatyw taki produkt finansowy pojawi się na rynku. Dla banków najbardziej problematyczny jest etap inwestycji. Boją się, że gdy któryś z kooperantów wycofa się z inwestycji, zostaną z jego udziałem w działce oraz niedokończonym budynku. Aby zminimalizować to ryzyko, każdy członek kooperatywy musiałby mieć zdolność kredytową, która pozwoliłaby na sfinansowanie całej inwestycji, a nie tylko jednego udziału. Oczywiście taki wymóg jest nierealny. Dodatkowym problemem dla banków jest wysoki koszt wprowadzenia nowego produktu na rynek, co powoduje, że przy obecnej skali budownictwa mieszkaniowego w formie kooperatyw tworzenie dla nich specjalnego kredytu jest mało opłacalne.

Jak więc pierwsza kooperatywa poradziła sobie z problemem finansowania?

Karolina Woźniak:  - Zaczęli rozmowy z małym, spółdzielczym bankiem, który okazał się bardziej elastyczny i otwarty od potentatów bankowych i przygotował dla nich kredyt odpowiadający ich potrzebom. Sam bank jest zaciekawiony pomysłem kooperatyw i postanowił zaryzykować i wziąć udział w eksperymencie. Na razie nie planuje jednak finansowania kolejnych kooperatyw, ale też tego nie wyklucza w przyszłości.

Kooperatywy są popularne w Niemczech. Nie można przenieść do Polski doświadczeń niemieckich banków?

Karolina Woźniak:  - W Niemczech jest kilka banków, które specjalizują się w udzielaniu kredytów kooperatywom, ale żaden z nich nie ma oddziału w Polsce. Nasze banki nie są na razie zainteresowane poszerzaniem oferty, ponieważ jak mówiłam w tej chwili nie widzą w tym zysku.

A jaki jest drugi problem osób wstępnie zainteresowanych założeniem kooperatywy?

Karolina Woźniak:  - Paradoksalnie boją się samego osiedla Nowe Żerniki. Obawiają się, że nie powstanie o czasie, że będą mieszkać w szczerym polu bez dojazdu, bez sklepów, bez szkół dla dzieci, w dodatku daleko od centrum. Prace budowlane na Nowych Żernikach są realizowane zgodnie z harmonogramem, ale mimo to ludzie chętniej angażowaliby się w kooperatywy, gdyby już coś na tym terenie wybudowano.

Może warto, by miasto przeznaczyło pod kooperatywy działki położone w zabudowanej części Wrocławia?

Karolina Woźniak:  - Pilotażowo chcemy zrealizować kooperatywy na Nowych Żernikach. Nie wykluczone, że w późniejszym terminie miasto przeznaczy na ten cel również działki w innych częściach Wrocławia, ale to zależy od wyników pierwszych przetargów oraz od rozwiązania kwestii kredytowania kooperatyw.

Z czym jeszcze musi zmierzyć się kooperatywa?

Karolina Woźniak:  - Żeby kooperatywa mogła rozpocząć inwestycję musi wystartować w przetargu na przejęcie działki w użytkowanie wieczyste. Rozmawiam z potencjalnymi inwestorami i staram się im pomóc w przejściu przez pierwsze kroki przygotowawcze do złożenia oferty przetargowej. Jednym z załączników do oferty jest koncepcja architektoniczna budynku, która jak się okazało w trakcie pierwszych przetargów, przysporzyła najwięcej problemów kooperatywom. Większość złożonych ofert została odrzucona właśnie z powodu niedostatecznie dobrze przygotowanych koncepcji architektonicznych. Nowe Żerniki mają być osiedlem wzorcowym, dlatego komisja oceniająca oferty mocno zwracała uwagę na jakość architektury i na to, jak te konkretne budynki wpisują się w przestrzeń osiedla. Zwracała też uwagę na poziom szczegółowości poszczególnych koncepcji, ponieważ to świadczy o tym, jak bardzo zostały one przemyślane przez konkretną grupę. Niektóre złożone koncepcje nie miały nawet określonych powierzchni ani podziału na poszczególne pomieszczenia, co u deweloperów jest standardem. W aktualnie ogłoszonych przetargach doprecyzowaliśmy nasze oczekiwania co do koncepcji.

W czym miasto pomaga osobom, które chcą założyć kooperatywę?

Karolina Woźniak:  - Chcemy zaktywizować ludzi, to oni są odpowiedzialni za to jak cały proces inwestycyjny budowy domu przebiegnie. Ze strony miasta mogą liczyć mi.in. na wskazówki w zakresie przygotowania oferty przetargowej. Staram się odpowiedzieć na wszystkie pytania, które pojawiają się na etapie przygotowań lub skontaktować kooperantów z kompetentnymi osobami. Udostępniam też przykładowe koncepcje architektoniczne, które architekci przygotowali dla kooperatyw na Nowych Żernikach i odsyłam zainteresowanych do ich autorów. Z nimi można kontynuować współpracę i przygotować nową koncepcję, dostosowaną do potrzeb kooperatywy. Oprócz tego nasi prawnicy opracowali dokumenty regulujące zasady współpracy między członkami kooperatywy. Wszystko to jest dostępne i uaktualniane na bieżąco na naszej stronie internetowej (www.wroclaw.pl/kooperatywy). Planujemy też zamieścić na stronie zestaw najpopularniejszych pytań i odpowiedzi, które pojawiają się w związku z kooperatywami. 

Zgłoś uwagę