Miesiącami przeglądasz ogłoszenia o sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego i analizujesz oferty deweloperów, aby wybrać mieszkanie, o którym marzysz od dawna. Tymczasem nie wszyscy sprzedający chcą uczciwie pozbyć się posiadanej nieruchomości.
- Podpisując umowę finalizującą sprzedaż nieruchomości, w tym także umowę przedwstępną, koniecznie musimy sprawdzić jej stan prawny, a konkretnie, czy osoba, od której mamy zamiar ją kupić, jest faktycznie jej właścicielem – mówi Mateusz Jaremek, doradca ds. nieruchomości z wrocławskiego biura Verso Nieruchomości. - Musimy też sprawdzić czy dana nieruchomość jest wolna od jakichkolwiek obciążeń i czy nie toczą się wobec niej różnego rodzaju postępowania np. administracyjne lub egzekucyjne.
Ważna księga wieczysta
Większość lokali na rynku nieruchomości posiada założoną księgę wieczystą. To właśnie z niej możemy dowiedzieć się, czy sprzedający jest właścicielem lub przysługuje mu własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego. Księgę wieczystą powinniśmy sprawdzić tuż przed samą umową, czy aby nie pojawiły się w niej jakieś wpisy.
- Bezwzględnie musimy uważać na hipotekę, która zabezpiecza wierzytelności na nieruchomościach - najczęściej kredyt – twierdzi Mateusz Jaremek. – Dlatego najlepiej, aby przed zakupem lokalu z księgi zostały wykreślone wszystkie hipoteki. Najlepsza sytuacja to ta, w której sprzedający spłaci wszystkie długi przed sprzedażą nieruchomości. Gdy nie ma takiej możliwości, wówczas kupujący powinien postarać się o oświadczenie wierzyciela hipotecznego, w którym to zobowiąże się do wykreślenia hipoteki po otrzymaniu określonej kwoty. Podpis taki na dokumencie musi być poświadczony przez notariusza, by następnie nabywca lokalu mógł skutecznie żądać wykonania takiego zobowiązania.
W księdze wieczystej warto też sprawdzić, czy nie ma tzw. dożywotnika, który ma prawo mieszkać w danym lokalu aż do śmierci.
Gdy w mieszkaniu była firma
Jeśli jesteśmy zainteresowani mieszkaniem, w którym jest prowadzona działalność gospodarcza, powinniśmy dokładnie sprawdzić czy nie ciążą na nim długi sprzedającego. Chodzi tu zarówno o długi zabezpieczone hipoteką, jak i o zobowiązania podatkowe. Wówczas, aby przekonać się, czy właściciel mieszkania płaci na bieżąco składki i podatki, warto wystąpić do naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego czy ZUS-u.
- Często osoba prowadząca działalność gospodarczą, jako siedzibę swojej firmy wskazuje właśnie mieszkanie, które jest traktowane jako środek trwały i można na nim dokonywać odpisów podatkowych – mówi Mateusz Jaremek. – Jednak może się wówczas zdarzyć, że kilka miesięcy po sprzedaży mieszkania do nabywcy przychodzi wezwanie, w którym to dowiaduje się, że na lokalu ciążą długi. Niestety, wówczas nikogo to nie przekona, że długi nie są nasze.
Prawo podatkowe pozwala, by zaległości podatkowe płacił aktualny właściciel mieszkania. Dlatego też warto każdorazowo wystąpić do Urzędu Skarbowego o wydanie zaświadczenia o wysokości zaległości podatkowych sprzedającego. Najlepiej, gdy takie zaświadczenie będzie sporządzone najpóźniej jak się da, tuż przed podpisaniem umowy. Jednak, aby takie zaświadczenie uzyskać musimy mieć zgodę właściciela lokalu.
Czy właściciel zapłacił za prąd?
Kupując mieszkanie, powinniśmy także zażądać zaświadczenia, że na lokalu nie ciążą długi z tytułu czynszu lub innych opłat. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, sprzedający powinien przedstawić zaświadczenie ze spółdzielni, że mieszkanie jest wolne od zadłużenia, ze spłaconym kredytem i bieżącymi opłatami.
W przypadku mieszkania własnościowego niezbędne jest zaświadczenie zarządcy wspólnoty mieszkaniowej. Warto też sprawdzić czy lokal nie posiada zadłużeń u dostawców mediów tj. gazu, prądu, wody, ewentualnie wobec operatorów usług internetowych czy telefonicznych.
O pomoc można zwrócić się do pośrednika nieruchomości, który to posiłkując się pomocą notariusza, sprawdza i weryfikuje dokumenty oraz podpowiada najkorzystniejsze rozwiązania dla zabezpieczenia interesów obu stron umowy.
Ważna kondycja dewelopera
Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym należy przede wszystkim zwrócić uwagę na kondycję finansową dewelopera oraz stan prawny nieruchomości - w tym jej obciążenia hipotekami oraz ich wysokość.
Dlatego dobrze jest sprawdzić wpisy w KRS oraz to, jakimi środkami posługuje się deweloper. Chodzi tu o to jakie posiada środki własne oraz kredyt. Warto również sprawdzić czy stosuje się do tej sprzedaży ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
- Należy też uważać na tzw. "okazje" – ostrzega Mateusz Jaremek. - Często zdarza się, że jeśli wartość mieszkania jest znacznie zaniżona w stosunku do wartości rynkowej, to możemy się spodziewać kłopotów. Niestety wszystkich sytuacji nie jesteśmy w stanie przewidzieć.
Aby zabezpieczyć się przed kupnem zadłużonego mieszkania dobrze jest do treści aktu notarialnego dodać oświadczenia, że:
- nie jest prowadzone żadne postępowanie, w tym sądowe bądź administracyjne - w szczególności postępowanie wywłaszczeniowe, reprywatyzacyjne, komunalizacyjne, bądź upadłościowe, układowe, naprawcze, egzekucyjne, zabezpieczające, które mogłoby dotyczyć przedmiotu umowy
- w odniesieniu do przedmiotu umowy nie zapadło żadne rozstrzygnięcie, w tym sądowe lub administracyjne, które nie zostało wskazane w niniejszym akcie i przekazane nabywcy przed dniem zawarcia umowy objętej niniejszym aktem
- w odniesieniu do przedmiotu umowy nie występują żadne zaległości publicznoprawne
- właściciel nie zalega z opłatami wobec zarządcy wspólnoty mieszkaniowej wyżej opisanego lokalu
- przedmiot umowy nie są przedmiotem posiadania lub korzystania przez inne podmioty
- w odniesieniu do przedmiotu umowy nie zostały poczynione żadne nakłady przez osoby trzecie, w szczególności takie, których rozliczenie mogłoby obciążać nabywcę,
- dotychczasowy właściciel lokalu nie zawierał w stosunku do niego żadnych umów, na mocy których osoba trzecia mogłaby wystąpić o uznanie niniejszej umowy za nieważną
- w mieszkaniu nie jest zarejestrowana ani prowadzona żadna działalność gospodarcza
- lokal nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części
Katarzyna Kunka
