Niewiele osób kupując mieszkanie może sobie pozwolić na jego zakup wyłącznie za zgromadzone przez siebie środki. Najczęściej potrzebny jest kredyt. Problem w jego uzyskaniu lub uzyskaniu w odpowiedniej wysokości, może jednak stanowić zbyt niska zdolność kredytowa. Dotyczy to zarówno młodych osób, które niedawno rozpoczęły pracę, jak i tych, którzy zarabiając dużo, posiadają już inne zobowiązania.
Tymczasem na zdolność kredytową wpływa m.in.: wysokość uzyskiwanych dochodów, liczba osób na utrzymaniu oraz comiesięczne domowe opłaty.
- Trzeba też pamiętać o tym, że zdolność kredytowa może się różnić w zależności od tego, do którego banku się zwrócimy – mówi Dorota Witwicka, doradca prawno- finansowy z Wrocławia. - Dlatego warto udać się do poleconego doradcy, który w swojej ofercie ma pakiet wszystkich banków i dobrze wie, jaki bank będzie akurat dla nas najlepszy. Jeżeli to nie wystarczy, należy się zastanowić z jakich produktów bankowych, które już posiadamy możemy zrezygnować. Chodzi tu m.in. o karty kredytowe, czy limity w rachunku. Taki limit można obniżyć albo całkowicie zamknąć, a posiadane już kredyty skonsolidować w jeden kredyt, aby zmniejszyć całkowitą ratę.
Liczy się umowa o pracę
Oczywiste jest to, że banki preferują kredytobiorców, którzy posiadają umowę o pracę na czas nieokreślony. Natomiast na pewno nie wystarczy tu umowa na okres próbny. Na problemy mogą napotkać też osoby posiadające umowę o pracę na czas określony. Banki wymagają wówczas dłuższego ogólnego stażu pracy, niż ma to miejsce w przypadku umów na czas nieokreślony. Ustalony jest także minimalny horyzont czasowy, na jaki musi zostać zawarta umowa o pracę, np. 6 miesięcy przed złożeniem wniosku kredytowego i termin jej wygaśnięcia nie wcześniej niż np. 6 lub 12 miesięcy od daty składania wniosku. Zdarza się, że należy przedłożyć pisemne zaświadczenie od pracodawcy, informujące o braku przeciwwskazań do przedłużenia umowy na kolejny okres po jej wygaśnięciu.
Z kolei jeśli chodzi o osoby pracujące na umowę zlecenie lub o dzieło, banki zazwyczaj wymagają dwunastomiesięcznego stażu. Zdarza się, że biorą też pod uwagę średnie dochody z dłuższego okresu niż w przypadku umowy o pracę. Niektóre osoby zatrudnione w takiej formie składają też w banku zaświadczenie o realnych kosztach wykonywanych przez siebie umów.
- Sposobem na zwiększenie zdolności kredytowej jest również podjęcie dodatkowej pracy albo postaranie się o podwyżkę – uważa Dorota Witwicka.
Przyda się wspólnik
Część potencjalnych kredytobiorców, aby mieć większe szanse na kredyt, decyduje się na zaciągnięcie go wraz z drugą osobą. Nie musi być to ktoś z rodziny ani współwłaściciel nieruchomości.
- Bardzo często klienci starają się o kredyt razem z kimś, kto jest im bliski – twierdzi Dorota Witwicka. – Taka osoba koniecznie powinna mieć regularne zarobki i posiadać innych dużych zobowiązań. W przeciwnym razie może to przynieść wręcz odwrotny efekt. Jest jednak jeden minus angażowania współkredytobiorcy. Jeśli nie prowadzi on z nami gospodarstwa domowego, czyli nie korzystamy z jego zarobków w celu spłaty kredytu, możemy sami sobie z nią nie poradzić. Zdolność nasza co prawda wzrasta, ale tym samym rośnie rata, z którą możemy mieć potem problem. Tymczasem nie spłacanie kredytu terminowo wiąże się z wieloma konsekwencjami.
Dosyć popularnym sposobem na zwiększenie zdolności kredytowej jest również wydłużenie okresu kredytowania. Maksymalny okres spłaty kredytu mieszkaniowego to zazwyczaj 30 lat, ale zgodnie z wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego przyjmują do analizy ratę dla kredytu na 25 lat. Krótszy okres będzie skutkował wyższą ratą i wyższymi wymogami banku co do naszej zdolności kredytowej.
Można też dodatkowo zdecydować się na raty równe, które początkowo nie obciążają tak bardzo budżetu jak raty malejące. Pierwsza rata malejąca jest zwykle wyższa od raty równej o około 25 proc.. Tymczasem malejące bank będzie oceniał nasze możliwości kredytowe od pierwszej, najwyższej raty.
Dobrze mieć swój wkład
Zwykle banki o wiele przychylniej patrzą na klientów posiadających spory wkład własny. Często bez niego kredyt nie jest w ogóle dostępny. Niektórzy mogą liczyć na pomoc rodziny w uzbieraniu potrzebnej kwoty, a inni muszą najpierw odłożyć odpowiednią sumę. Praktykowane jest także ustanawianie hipoteki na innej nieruchomości niż ta, którą zamierza się kupić, nawet jeśli nie należy ona do kredytobiorcy. Wymagana jest jedynie zgoda jej właściciela, na przykład rodziców lub dziadków. Wkład własny lub zabezpieczenie kredytu na nieruchomości, której wartość jest wyższa od kwoty kredytu obniża ryzyko banku, który może wtedy liberalniej podejść na przykład do krótszego stażu pracy.
Przydaje się również posiadanie historii kredytowej. Osoby, które jej nie posiadają traktowane są jako kredytobiorcy podwyższonego ryzyka. Co prawda z jednej strony nie mają żadnych dodatkowych obciążeń dochodu, ale z drugiej w ocenie banku nie posiadają doświadczenia w obsłudze zobowiązań, zatem nie ma możliwości sprawdzenia czy terminowo je regulują. Dlatego przydaje się czasem kupienie jakiś czas przed złożeniem wniosku czegoś na raty, choćby sprzętu AGD. W ten sposób pojawi się informacja w Biurze Informacji Kredytowej, dzięki czemu będzie można wykazać historię kredytową.
Katarzyna Kunka
