Sezon zebrań we wspólnotach rozpoczyna się z początkiem roku i trwa do końca marca, co wynika bezpośrednio z obowiązku ustawowego. To właśnie wtedy zapadają najważniejsze decyzje. Na dobrą sprawę zebranie wszystkich członków wspólnoty to najwyższy organ sprawowania w niej władzy. W ich trakcie nie tylko ocenia się działalność dotychczasowego zarządu i udziela mu absolutorium, ale także podejmuje w drodze uchwały decyzję co do przyjęcia planu gospodarczego, który ma wpływ chociażby na wysokość płaconych potem przez nas comiesięcznych zaliczek z tytułu utrzymania nieruchomości, części wspólnych czy mediów. Na zebraniu określa się także budżet na remonty bieżące, inwestycje, wymianę okien czy termomodernizację, a także na utrzymanie terenów zielonych. Tylko zebranie wspólnoty może także podjąć decyzje co do wynagrodzenia zarządu i zarządcy.
− To wszystko są kwestie bardzo istotne dla całej wspólnoty. Co więcej mają również bezpośredni wpływ na każdego jej mieszkańca. Z naszego doświadczenia wynika, że w spotkaniach biorą udział tylko nieliczni członkowie. Czym większa wspólnota, tym zaangażowanie jest mniejsze – mówi Michał Wilczyński, pracujący w firmie Budotex, zarządzającej we Wrocławiu nieruchomościami mieszkaniowymi o łącznej powierzchni 120 tys. mkw:– Aby zwiększyć frekwencje, zaproponowaliśmy w tym roku spotkania w soboty, poza tym po raz pierwszy w historii, prowadzimy akcję informacyjną i reklamową w mediach społecznościowych.
Najemców komunalnych na zebraniach wspólnot reprezentuje gmina
Szacuje się we Wrocławiu, gmina ma udziały w nieco ponad 4 tys. wspólnot mieszkaniowych (to ok. 23 tys. mieszkań – stan w lutym 2016 r.). W tych wspólnotach interesy gminy reprezentuję – spółka Wrocławskie Mieszkania i Zarząd Zasobu Komunalnego. ZZK ma udziały w 2645 wspólnotach, a WM w 1463 wspólnotach.
– Zgodnie z ustawą o własności lokali zebranie wspólnoty jest zgromadzeniem ogółu właścicieli, nie mogą więc w nim uczestniczyć najemcy komunalni. Reprezentuje ich gmina jako właściciel lokali komunalnych we wspólnocie – tłumaczy Urszula Hamkało, rzecznik prasowy Zarządu Zasobu Komunalnego we Wrocławiu.
Mieszkańcy decydują
Ustawa nie określa z góry zamkniętej listy spraw, którymi trzeba i można się zająć, dlatego poza punktami obowiązkowymi, każdy mieszkaniec może zgłosić swoje propozycje i poddać je pod głosowanie. Ważne, aby z wyprzedzeniem poinformować zarząd, tak by projekt naszej uchwały znalazł się w zawiadomieniu o zebraniu.
− Lista tematów, które zgłaszają przed zebraniem mieszkańcy jest na ogół długa i zróżnicowana. Są to propozycje dotyczące uruchomienia forum osiedlowego, instalacji dodatkowych kamer i monitoringu, czy też zatrudnienia ochrony, a także likwidacji reklamy, możliwości grillowania na balkonach, usunięcia pojemników na szkło, ponieważ wrzucane do nich w nocy butelki zakłócają ciszę nocną itp. Nawet jeśli są to sprawy, które mieszczą się w kompetencjach zwykłego zarządu, to i tak warto podnieść je na większym forum i o nich rozmawiać – dodaje Michał Wilczyński.
Można zakwestionować ważność zebrania
O planowanym zebraniu członków wspólnoty powinniśmy zostać powiadomieni pisemnie, przynajmniej z tygodniowym wyprzedzeniem. Zawiadomienie, poza podstawowymi informacjami takimi jak data, miejsce i godzina spotkania, powinno zostać uzupełnione o projekty uchwał, które będą przedmiotem głosowania. Jeśli nie zostaliśmy poinformowani we właściwy sposób, a jedyną informację była np. kartka wywieszona na klatce schodowej, to możemy walczyć w sądzie o unieważnienie takiego zebrania. W ciągu sześciu tygodni możemy też zaskarżyć konkretną decyzję np. w sytuacji kiedy uznamy, że łamie ona prawo lub narusza nasze interesy.
Przed zebraniem, warto też zapoznać się z zasadami głosowania. Na ogół siła naszego głosu zależy od udziału, jaki mamy w nieruchomości wspólnej. Uchwała jest ważna, jeśli zostanie poparta przez właścicieli posiadających ponad 50 proc. udziałów, co nie oznacza, że jest to połowa mieszkań – może być ich mniej.
− Jeśli frekwencja uniemożliwia podjęcie wiążącej decyzji w danej sprawie, zbieramy głosy indywidualnie m.in. w trybie głosowania elektronicznego lub też przekazując mieszkańcom karty do głosowania, które potem trafiają do naszej skrzynki na korespondencję lub są wysyłane pocztą. Zawsze można też oddać głos w naszym biurze – dodaje Michał Wilczyński.
Wspólnoty mieszkaniowe
Wspólnoty mieszkaniowe zostały wprowadzone w 1994 roku ustawą o własności lokali. Tworzą ją wszyscy właściciele lokali, które wchodzą w skład danej nieruchomości.
– Nie musimy zakładać wspólnoty starać się o pozwolenie na jej powołanie, ponieważ powstaje ona z mocy prawa, w chwili w której np. deweloper sprzeda pierwsze mieszkanie w budynku. Nasze członkostwo w niej jest też w pewnym sensie przymusowe – mówi Michał Wilczyński.
Są dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych:
- małe, maksymalnie 7 lokali,
- duże, minimum 8 lokali
Warto wiedzieć w jakiej wspólnocie jesteśmy, bo od jej wielkości zależy także jej organizacja. Mała wspólnota nie musi powoływać zarządu, ale może to zrobić. Poza tym, o ile w przypadku dużej wspólnoty decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu podejmowane są większością głosów, o tyle w małych wspólnotach na np. remont dachu zgodzić muszą się już wszyscy właściciele.
W artykule wykorzystano informacje firmy Budotex.
